Vente par adjudication en 2026 : déroulé de l’audience, frais et surenchère

Une vente par adjudication, c’est l’achat d’un bien immobilier aux enchères publiques. Dans sa version judiciaire, celle qui fait l’objet de ce guide, elle se tient au tribunal judiciaire et se conclut en quelques minutes, parfois sous le prix du marché. Mais tout se joue avant : lecture du cahier des conditions de vente, visite unique, choix de l’avocat, chèque de consignation, plan de financement.

J’ai vu en agence à Lyon des acheteurs revenir d’une audience avec une belle affaire, et d’autres coincés avec un bien occupé qu’ils n’avaient jamais visité. Ce guide déroule la procédure dans l’ordre, avec les règles du code des procédures civiles d’exécution en vigueur en novembre 2026, pour que tu enchérisses en sachant exactement où tu mets les pieds.

1. Qu’est-ce qu’une vente par adjudication ?

L’adjudication est un mode de vente où le bien revient au plus offrant, à l’issue d’enchères publiques ouvertes à partir d’une mise à prix. L’acheteur retenu s’appelle l’adjudicataire. L’expression « vente à la bougie » vient de l’époque où l’on allumait des mèches pour rythmer les enchères : au tribunal, elles ont été remplacées par un décompte de 90 secondes, alors que les notaires utilisent encore souvent les feux.

Adjudication judiciaire : saisie immobilière et licitation

La plupart des ventes au tribunal sont des saisies immobilières : un créancier, souvent une banque, fait vendre le bien d’un emprunteur qui ne rembourse plus. Lors de l’audience d’orientation, le juge de l’exécution peut autoriser le propriétaire à vendre à l’amiable ; à défaut, il ordonne la vente forcée aux enchères. Les règles de cette vente figurent aux articles R322-26 à R322-72 du code des procédures civiles d’exécution.

La licitation est l’autre grande source de ventes judiciaires : un bien en indivision (succession, divorce, séparation) est mis aux enchères quand les indivisaires ne s’entendent pas. La procédure suit des textes propres du code de procédure civile, mais le déroulé vu de l’acheteur reste très proche : avocat obligatoire, consignation, enchères à l’audience.

Adjudication volontaire chez le notaire

Un propriétaire peut aussi choisir de vendre aux enchères chez un notaire, sans contrainte judiciaire. Selon Notaires de France (page mise à jour en avril 2021), chacun peut y enchérir sans avocat, la consignation représente en général 20 % de la mise à prix, une surenchère de 10 % reste possible pendant 10 jours et le prix se paie dans les 45 jours. Il existe aussi une version en ligne, la vente notariale interactive, suivie d’un compromis classique. Ces ventes amiables sont traitées plus en détail dans un autre article ; ici, on reste au tribunal.

2. Trouver une vente et étudier le bien

Publicités légales et sites des avocats

La vente forcée est annoncée entre un et deux mois avant l’audience. L’avis est affiché au greffe du juge de l’exécution et publié dans un journal d’annonces légales de l’arrondissement (article R322-31). Il indique la désignation du bien, son occupation éventuelle, les dates de visite, la mise à prix, le jour de la vente et le lieu où consulter le cahier des conditions de vente.

En pratique, tu trouveras la plupart de ces annonces sur les sites des barreaux et sur les plateformes spécialisées qui regroupent les ventes publiées par les avocats poursuivants. Filtre par tribunal : tu devras de toute façon passer par un avocat inscrit à ce barreau précis.

Cahier des conditions de vente

Le cahier des conditions de vente est le contrat de la vente. Il se consulte au greffe ou au cabinet de l’avocat du créancier poursuivant. Tu y trouves la désignation du bien, l’origine de propriété, les servitudes, le procès-verbal de description dressé par le commissaire de justice (surface, état, occupation), les diagnostics techniques et toutes les conditions particulières : séquestre, intérêts, sort des occupants.

Visite organisée par le commissaire de justice

La visite est organisée par le commissaire de justice (la profession qui a remplacé les huissiers et les commissaires-priseurs en 2022), souvent sur un créneau unique de une ou deux heures, à la date fixée dans l’avis. Viens avec un artisan ou un expert bâtiment si le bien semble fatigué : tu n’auras pas de deuxième chance, et aucune garantie des vices cachés ne te protégera après l’audience.

3. Avant l’audience : avocat et consignation

Les enchères sont portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire où la vente a lieu, et cet avocat ne peut représenter qu’un seul enchérisseur par vente (article R322-40). Tu lui signes un mandat avec un prix plafond : il ne dépassera pas ce montant à l’audience. Demande-lui son tarif d’assistance, libre, en plus des émoluments réglementés.

Avant d’enchérir, l’avocat doit recevoir de toi, contre récépissé, une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque représentant 10 % de la mise à prix, sans pouvoir être inférieur à 3 000 € (article R322-41). Si tu ne remportes pas le bien, la somme t’est restituée dès la fin de l’audience. Si tu gagnes puis ne paies pas, elle est perdue au profit des créanciers.

Consignation = 10 % × mise à prix (3 000 € minimum)

Pour un logement, l’avocat te fait aussi signer une attestation sur l’honneur : tu y indiques si tu as été condamné pour certaines infractions visant les marchands de sommeil, qui interdisent d’acheter, et si le bien est destiné à ton occupation personnelle (article R322-41-1). Ne peuvent pas non plus enchérir le débiteur saisi, les auxiliaires de justice intervenus dans la procédure et les magistrats de la juridiction.

Pour cadrer ce montant, commence par notre simulateur de capacité d’emprunt, puis vérifie le niveau des taux du moment dans notre guide sur les taux de crédit immobilier. Le délai de paiement de deux mois est court pour un dossier de prêt monté après coup.

4. Le déroulé de l’audience

L’audience d’adjudication se tient devant le juge de l’exécution, en salle, en présence des avocats. Le juge annonce d’abord le montant des frais de poursuite taxés, que l’adjudicataire paiera en plus du prix : rien ne peut être exigé au-delà (article R322-42). Il rappelle ensuite que les enchères partent de la mise à prix.

Les enchères sont pures et simples, chaque offre doit couvrir la précédente. Elles s’arrêtent quand 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère, ce temps étant décompté par un moyen visuel ou sonore qui signale chaque seconde (article R322-45). Le juge constate aussitôt le montant de la dernière enchère, qui emporte adjudication. Avant la fin de l’audience, ton avocat déclare ton identité au greffier.

Si personne n’enchérit et que le juge avait modifié la mise à prix, le bien est remis en vente immédiatement sur baisses successives, au besoin jusqu’à la mise à prix initiale (article R322-47). Une vente au tribunal dure rarement plus de quelques minutes : c’est ton prix plafond, décidé à froid, qui te protège de l’emballement.

5. Après l’audience : surenchère et paiement

La surenchère du dixième

Remporter l’enchère ne fait pas encore de toi le propriétaire définitif. Toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal (article R322-50). Elle est formée par acte d’avocat, déposée au greffe dans les dix jours suivant l’adjudication, accompagnée d’une caution bancaire ou d’un chèque de banque de 10 % du prix, et ne peut pas être rétractée (article R322-51).

En cas de surenchère, une nouvelle audience est fixée dans un délai de deux à quatre mois. Les enchères y reprennent sur une mise à prix égale au prix de la première vente augmenté de la surenchère. Si personne ne couvre ce montant, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire, et aucune nouvelle surenchère n’est possible sur cette seconde adjudication (articles R322-53 à R322-55). Ne confonds pas ce mécanisme avec la surenchère pratiquée dans une vente amiable entre particuliers, qui n’est qu’une pratique commerciale sans cadre légal comparable.

Délai de paiement du prix et intérêts

Le prix doit être versé au séquestre ou consigné à la Caisse des dépôts dans un délai de deux mois à compter de l’adjudication définitive. Au-delà, il est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’au paiement complet (article R322-56). Dans le même délai, tu dois justifier au greffe du paiement des frais taxés et des droits de mutation (article R322-58).

Jugement d’adjudication et publication

Le jugement d’adjudication mentionne ton identité, le prix et le montant des frais taxés. Il n’est susceptible d’appel que s’il tranche une contestation, dans les quinze jours de sa notification. Ton titre de propriété est l’expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, suivie du jugement : le greffe te le délivre une fois les frais payés, puis il est publié au fichier immobilier. Sur ta requête, le juge ordonne ensuite la radiation des hypothèques prises du chef de l’ancien propriétaire (article R322-65) : tu achètes un bien purgé de ses inscriptions.

6. Les frais d’une adjudication

Au tribunal, il n’y a pas de frais de notaire au sens habituel, mais l’enveloppe totale s’en rapproche, voire la dépasse sur les petits prix. Tu paies, en plus du prix, quatre postes principaux : les frais préalables taxés, les droits de mutation, les émoluments des avocats et la contribution de sécurité immobilière.

Les frais préalables taxés couvrent le travail du créancier poursuivant (commandement, publicité, procès-verbal de description, diagnostics) ; leur montant varie selon le dossier et il est annoncé à l’audience. Les droits de mutation sont ceux d’une vente classique : depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent porter leur taux à 5 % jusqu’en 2028, hors primo-accédants achetant leur résidence principale (service-public.fr, avril 2025). S’y ajoutent la taxe communale de 1,20 % et les frais d’assiette de 2,37 % de la part départementale, soit environ 6,32 % du prix dans un département à 5 %. La contribution de sécurité immobilière représente 0,10 % du prix.

Les émoluments des avocats suivent un barème proportionnel réglementé. Les trois quarts reviennent à l’avocat poursuivant, le dernier quart à ton avocat, selon l’article A444-191 du code de commerce.

Tranche du prix d’adjudication	Taux hors taxes
De 0 à 6 500 €	3,870 %
De 6 500 à 17 000 €	1,596 %
De 17 000 à 60 000 €	1,064 %
Au-delà de 60 000 €	0,799 %

Voici ce que donne l’ensemble sur un appartement adjugé 150 000 € dans un département au taux de 5 %, pour un acheteur qui n’est pas primo-accédant. Les frais préalables et les honoraires d’assistance sont des hypothèses : vérifie les tiens dans le cahier et auprès de ton avocat.

Pour comparer avec un achat classique au même prix, passe par notre simulateur de frais de notaire. L’écart joue surtout sur les frais préalables, très variables d’un dossier à l’autre : plus le prix est bas, plus ils pèsent lourd en pourcentage.

7. Prendre possession du bien

Si le bien est libre, tu en prends possession après avoir payé le prix et les frais. S’il est occupé par l’ancien propriétaire, le jugement te permet de faire expulser le saisi et tout occupant sans droit opposable, mais seulement à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés (article R322-64). Compte plusieurs mois de procédure, et aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.

Un locataire titulaire d’un bail régulier, lui, reste en place : tu deviens son bailleur, avec le loyer et le bail existants. C’est pour cela que la rubrique occupation du cahier compte autant que le prix. Assure le bien dès l’adjudication, puis chiffre les travaux à partir de ce que tu as vu à la visite, avec notre méthode d’estimation des travaux.

8. Avantages et risques de l’adjudication

Le tribunal attire les investisseurs pour une raison simple : la concurrence y est plus faible que sur le marché classique, surtout pour les biens occupés ou à rénover, et la procédure est publique et encadrée. En contrepartie, tu achètes sans filet, avec très peu de temps pour te décider.

Le risque le plus lourd tient au financement. Une fois adjugé, le bien est à toi sous réserve de surenchère, que ta banque suive ou non.

Avant ta première audience, assiste à une ou deux ventes en simple spectateur : les audiences sont publiques, et tu verras comment montent les enchères sur des biens comparables. Pour les autres façons d’acheter et de vendre, retrouve tous nos guides de la rubrique acheter et vendre.

Questions fréquentes