Étiquette DPE en 2026 : obligations d’affichage et conséquences pour louer ou vendre

Pendant des années, le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’a été qu’une information de plus dans le dossier de vente ou de location. Ce n’est plus le cas : depuis le 1er juillet 2021, il est opposable, et sa lettre décide désormais de ce que tu as le droit de faire de ton bien. Louer, augmenter le loyer, vendre sans audit : tout passe par l’étiquette.

Ce guide fait le point sur les obligations qui s’attachent à l’étiquette DPE en novembre 2026, du point de vue du bailleur et du vendeur : où l’afficher, ce que son opposabilité change, le calendrier d’interdiction de louer, le gel des loyers, l’audit à la vente et la marche à suivre si ton logement est mal classé. Le fonctionnement technique du diagnostic, lui, n’est pas détaillé ici.

1. Que montre l’étiquette DPE ?

Double étiquette énergie et climat

Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021, le DPE délivre deux étiquettes : une étiquette énergie, qui mesure la consommation d’énergie primaire du logement, et une étiquette climat, qui mesure ses émissions de gaz à effet de serre. La classe qui s’affiche en gros sur le document est la moins bonne des deux.

Les seuils des classes F et G sont en outre modulés selon la zone climatique et l’altitude, de sorte qu’un logement de montagne n’est pas jugé comme un logement du littoral. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils sont aussi adaptés aux petites surfaces (40 m² ou moins), qui pouvaient être pénalisées : les propriétaires concernés peuvent télécharger gratuitement sur le site de l’Ademe une attestation qui remplace l’ancienne étiquette.

Les 7 classes de A à G

Les classes vont de A (logement très performant) à G (très énergivore). Voici les seuils applicables en métropole, avant modulation d’altitude.

Classe	Énergie primaire (kWh/m²/an)	Émissions (kg CO2/m²/an)
A	70 ou moins	6 ou moins
B	71 à 110	7 à 11
C	111 à 180	12 à 30
D	181 à 250	31 à 50
E	251 à 330	51 à 70
F	331 à 420	71 à 100
G	Plus de 420	Plus de 100

Le calcul de l’énergie primaire a changé le 1er janvier 2026. L’arrêté du 13 août 2025 a ramené de 2,3 à 1,9 le coefficient qui convertit l’électricité consommée en énergie primaire, pour tous les DPE et audits réalisés à partir de cette date. Seule l’étiquette énergie est concernée, et aucun logement ne voit sa note se dégrader.

Si ton DPE date d’avant 2026 et que ton logement est chauffé à l’électricité, tu n’as pas à le refaire : il reste valable. Tu peux en revanche demander gratuitement, sans nouvelle visite, une attestation qui remplace l’étiquette si elle s’améliore, sur le site observatoire-dpe-audit.ademe.fr, en saisissant le numéro du DPE.

2. Où l’étiquette doit-elle figurer ?

Annonces de vente et de location

Dès qu’un logement soumis au DPE est mis en vente ou en location, l’annonce doit indiquer la classe énergie et la classe climat, sous forme de lettres. Dans la presse écrite, ces mentions sont précédées des mots « classe énergie » et « classe climat », en majuscules et dans une taille au moins égale à celle du texte de l’annonce. Sur internet et en vitrine d’agence, les deux classements doivent apparaître de façon lisible et en couleur, sur les échelles de référence.

Le DPE concerne tous les logements, à deux exceptions près : les logements occupés moins de quatre mois par an et les logements indépendants de moins de 50 m² de surface de plancher, par exemple une petite maison, ne sont pas concernés, comme les monuments historiques classés ou inscrits. Il doit aussi être annexé au bail et remis à l’acquéreur au plus tard à la promesse de vente.

Mentions complémentaires : estimation des dépenses annuelles

L’annonce doit aussi indiquer le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard, tel qu’il figure dans le DPE, ainsi que l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour cette estimation. Le contrat de location type reprend la même information dans ses conditions financières : le locataire sait donc, avant de signer, ce que son logement coûte théoriquement à chauffer.

Mention « logement à consommation énergétique excessive »

Quand le logement est classé F ou G, l’annonce doit en plus porter la mention « logement à consommation énergétique excessive », en caractères au moins égaux à ceux du texte. C’est la traduction publique du statut de passoire thermique, et c’est pourquoi un bien F ou G se repère immédiatement sur les portails.

Un oubli se paie : une annonce sans la classe DPE expose le bailleur ou le vendeur à une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, contrôlée par la DGCCRF. Si l’annonce contient une information fausse, le locataire peut aussi demander des dommages et intérêts, voire l’annulation du bail, devant le tribunal du lieu du logement. Pour rédiger une annonce complète, tu peux t’appuyer sur notre rubrique acheter et vendre.

3. Un DPE opposable depuis 2021

La loi Elan de 2018 a rendu opposables les informations contenues dans le DPE, c’est-à-dire autres que les recommandations de travaux. L’opposabilité est entrée en vigueur le 1er juillet 2021. Concrètement, le DPE a désormais la même portée contractuelle que les diagnostics amiante ou plomb : si le diagnostic est erroné et que l’acquéreur ou le locataire subit un préjudice, la responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée.

Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont pas opposables, et la plupart ne sont d’ailleurs plus valables. Les diagnostics réalisés depuis cette date valent dix ans. Ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 et doivent être refaits en cas de mise en location ; ceux de 2013 à 2017 ont expiré dès la fin 2022.

En cas d’erreur, l’acheteur ou le locataire se retourne contre toi, et tu peux à ton tour te retourner contre le diagnostiqueur, qui doit être certifié, indépendant et assuré pour couvrir sa responsabilité professionnelle. Le bailleur qui fait appel à un diagnostiqueur non certifié s’expose à une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive.

4. Location : ce que l’étiquette change pour le bailleur

Calendrier : G interdits depuis 2025, F en 2028, E en 2034

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a fait de la performance énergétique un critère de décence : un logement trop énergivore ne peut plus être mis en location. Le calendrier s’est resserré par étapes, comme le montre le tableau suivant.

Date	Seuil de décence	Logements concernés
1er janvier 2023	Moins de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an	Logements les plus énergivores
1er janvier 2025	Classe F minimum	Classe G interdite
1er janvier 2028	Classe E minimum	Classe F interdite
1er janvier 2034	Classe D minimum	Classe E interdite

Les meublés de tourisme ne sont pas concernés. Pour le reste, l’interdiction vise la conclusion d’un nouveau bail, mais aussi le renouvellement et la reconduction tacite : les critères de décence ne s’appliquent pas à un bail en cours avant l’une de ces échéances, mais s’appliquent dès qu’elle arrive. Comme un bail dure en général trois ans, un logement G loué avant 2025 a donc pu rester occupé un temps avant de basculer dans l’interdiction.

Gel des loyers des logements F et G

Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G sont gelés. Aucune hausse n’est permise entre deux locataires, au renouvellement du bail, lors de la révision annuelle ni par réévaluation dans les zones d’encadrement des loyers, que le logement soit loué vide, meublé ou en bail mobilité. Pour retrouver la liberté d’augmenter, il faut des travaux qui amènent le logement au moins en classe E, confirmés par un nouveau DPE. Pour mesurer l’effet de ce gel sur ta rentabilité, tu peux utiliser nos simulateurs.

Décence énergétique et recours du locataire

Un locataire qui occupe un logement non décent doit continuer à payer son loyer tant qu’un juge n’a pas statué. Il peut d’abord demander la mise en conformité à l’amiable, saisir la commission départementale de conciliation (facultative), puis le juge des contentieux de la protection. Le juge peut ordonner des travaux, réduire ou suspendre le loyer et suspendre la durée du bail jusqu’à leur réalisation. Les aides au logement, elles, sont mises en conservation pendant dix-huit mois au plus, ce qui prive le bailleur des sommes correspondantes si les travaux ne sont pas faits à temps.

Le bailleur qui ne ferait rien s’expose enfin à une mise en cause de son agent immobilier ou de son gestionnaire, qui ne doit pas louer un bien indécent. Avant de relouer, passe en revue les points suivants.

5. Vente : audit énergétique et impact sur le prix

Vendre un logement classé G, F ou E reste possible : aucune interdiction ne s’applique à la vente. Les obligations sont en revanche plus lourdes. Pour une maison individuelle ou un immeuble de plusieurs logements dont tu es l’unique propriétaire, un audit énergétique doit être remis à l’acquéreur en plus du DPE. Il est exigé pour les classes F et G depuis les promesses de vente signées à partir du 1er avril 2023, pour la classe E depuis le 1er janvier 2025, et il sera étendu à la classe D à partir du 1er janvier 2034.

L’audit n’est pas un second DPE : il propose des scénarios de travaux chiffrés pour atteindre une meilleure classe. Il doit être réalisé par un professionnel qualifié qui ne peut pas le sous-traiter, valable cinq ans, et son coût n’est pas réglementé. Il peut être pris en charge en partie dans le cadre de MaPrimeRénov’ sous conditions.

L’effet sur le prix est documenté. Selon l’étude des Notaires de France sur les transactions 2024, à caractéristiques comparables, une maison classée G se vend en moyenne 25 % moins cher qu’une maison classée D, et un appartement classé G 12 % moins cher. L’étiquette pèse donc directement dans la négociation, et les acheteurs savent chiffrer les travaux à prévoir.

Si tu hésites entre vendre et louer un bien mal classé, notre analyse vendre ou louer son logement quand le marché ralentit t’aide à comparer les deux options. Et si un bien F ou G ne trouve pas preneur, les causes d’une maison qui ne se vend pas méritent aussi un coup d’œil.

6. Votre logement est mal classé : que faire ?

Vérifier le DPE et refaire un diagnostic

Commence par contrôler que l’étiquette est la bonne : date du DPE, surface, énergie de chauffage, isolation relevée. Si ton DPE date d’avant 2026 et que le logement est chauffé à l’électricité, télécharge l’attestation gratuite de l’Ademe, qui peut te faire gagner une classe sans travaux. Un DPE erroné ou périmé peut en revanche être refait par un diagnostiqueur certifié ; le prix varie selon la surface et la région, demande plusieurs devis.

Prioriser les travaux

Le DPE propose deux scénarios de travaux cohérents entre eux : le premier vise la classe E, qui fait sortir le logement du statut de passoire, le second, quand c’est possible, la classe B. Dans l’ordre, on traite en général l’enveloppe du bâtiment (toiture, murs, menuiseries), puis le système de chauffage et la ventilation. Pour le détail des gains par poste, voir notre dossier sur l’isolation, le DPE et la valeur immobilière et sur les travaux qui font vraiment monter le prix. Pour chiffrer, notre méthode d’estimation du montant des travaux donne des repères.

Aides : MaPrimeRénov’, éco-PTZ

Le parcours « rénovation d’ampleur » de MaPrimeRénov’ exige au moins deux gestes d’isolation et un gain d’au moins deux classes au DPE, avec un rendez-vous préalable obligatoire auprès d’un conseiller France Rénov’. Selon le mode d’emploi de l’Anah de septembre 2026, l’aide couvre 80 % des travaux pour les ménages très modestes, 60 % pour les modestes, 45 % pour les intermédiaires et 10 % pour les revenus supérieurs, dans la limite de 30 000 € HT de travaux pour un gain de deux classes et de 40 000 € HT pour trois classes ou plus.

Les bailleurs sont éligibles si le logement a au moins quinze ans et sert de résidence principale à un locataire au moins huit mois par an. Ils s’engagent à prévenir le locataire, à ne pas intégrer la prime dans une révision de loyer, à louer au moins six ans et à recourir à un professionnel RGE. L’éco-prêt à taux zéro peut compléter le financement jusqu’à 50 000 € sur vingt ans maximum, mais France Rénov’ le décrit pour les résidences principales : vérifie ton éligibilité de bailleur avant de bâtir ton plan de financement.

Retrouve l’ensemble de nos guides pour bailleurs dans la rubrique investissement locatif.

Questions fréquentes