Muté, en couple, à l’étroit : au moment de déménager, la question se pose de vendre son logement ou de le garder pour le louer. Vendre libère un capital, rembourse le crédit et, pour une résidence principale, échappe à tout impôt sur la plus-value. Louer conserve un actif qui peut prendre de la valeur, payé en partie par le locataire. Ce simulateur compare les deux patrimoines au bout du nombre d’années que vous choisissez.
Ce que calcule le simulateur
- Vendre maintenant : prix net des frais de vente, moins le capital restant dû, les indemnités de remboursement anticipé et l’impôt sur la plus-value. Le solde est placé au taux net que vous indiquez.
- Louer puis vendre : chaque année, loyers moins vacance, charges, taxe foncière, impôt et mensualités du crédit. Ce qui reste, ou ce que vous devez ajouter, est placé au même taux. À la fin, le bien revalorisé est vendu, le crédit soldé et la plus-value imposée.
Écart = (vente future nette − crédit restant − impôt + trésorerie placée) − capital de la vente d’aujourd’hui × (1 + taux)N
Les règles appliquées
- Résidence principale : la plus-value est exonérée si la vente intervient dans un délai normal après le départ, en principe un an, et si le logement n’a pas été loué entre-temps. Une fois loué, l’exonération est perdue.
- Plus-value d’un bien loué : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention (exonération d’impôt après 22 ans, totale après 30 ans), surtaxe au-delà de 50 000 €. En meublé au réel, les amortissements déduits sont réintégrés.
- Indemnités de remboursement anticipé : au plus six mois d’intérêts, dans la limite de 3 % du capital restant dû. Aucune si la vente suit une mutation professionnelle, une perte d’emploi subie ou un décès.
- Loyers : micro-foncier ou réel en location vide, micro-BIC ou réel LMNP en meublé, avec le régime le plus favorable sur la durée.
Exemple chiffré Résidence principale estimée à 300 000 €, achetée 230 000 € il y a 7 ans
| Vente aujourd’hui : capital net placé à 3 % | 136 875 € |
| Patrimoine dans 10 ans en vendant | 183 949 € |
| Patrimoine dans 10 ans en louant 1 050 € (vide) | 214 239 € |
| Avantage de la location | + 30 290 € |
Avec 150 000 € restant dus à 1,5 % sur 18 ans, des prix et des loyers en hausse de 1,5 % par an et une TMI de 30 %. La location demande un effort d’environ 280 € par mois, et la vente finale supporte 10 030 € d’impôt sur la plus-value. Sans hausse des prix, ou avec un placement à 5 %, vendre aujourd’hui devient plus intéressant.
Attention
Le résultat dépend surtout de deux hypothèses incertaines : l’évolution des prix de l’immobilier et le rendement de votre placement. Testez plusieurs scénarios, dont un sans hausse des prix.
Les limites
Le simulateur suppose des hausses régulières, une tranche d’imposition stable et aucun gros travaux. Il ne tient pas compte de l’exonération de la première vente d’un logement autre que la résidence principale en cas de rachat d’une résidence principale dans les deux ans, ni du temps de gestion. Un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis 2025, et F à partir de 2028 : prévoyez alors des travaux.
Comparez vendre et louer
Prix, crédit, loyer et fiscalité : votre patrimoine comparé en 3 minutes.
