La capacité d’emprunt correspond au montant maximal qu’une banque accepte de vous prêter. Elle dépend de vos revenus, de vos charges, de la durée du prêt et du taux obtenu. Depuis 2022, une règle commune s’impose à toutes les banques : vos mensualités ne peuvent pas dépasser 35 % de vos revenus.
La capacité d’emprunt, qu’est-ce que c’est ?
C’est la somme que vous pouvez emprunter sans dépasser le taux d’endettement autorisé. Elle se distingue de votre budget d’achat, qui ajoute votre apport à la somme empruntée. Ce budget doit couvrir le prix du bien et les frais de notaire : dans l’ancien, comptez environ 8 % du prix, soit un prix maximal proche du budget divisé par 1,08.
Bon à savoir
Les banques peuvent déroger à la règle des 35 % pour 20 % de leurs dossiers, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants.
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
Le calcul se fait en deux étapes : on détermine d’abord la mensualité maximale, puis on en déduit le capital empruntable selon le taux et la durée.
Étape 1 : la mensualité maximale
Mensualité max = (revenus nets × 35 %) − crédits en cours
Étape 2 : le capital empruntable
Le capital dépend de la mensualité, du taux et de la durée. À mensualité égale, emprunter sur 25 ans plutôt que 20 augmente sensiblement le montant accessible.
Capital = mensualité × [1 − (1 + taux / 12)−nombre de mois] ÷ (taux / 12)
Exemple chiffré Couple, 4 500 € nets / mois
| Revenus × 35 % | 1 575 € |
| Crédit auto en cours | − 250 € |
| Mensualité maximale | 1 325 € |
| Capacité sur 25 ans à 3,2 % | 273 400 € |
Avec 25 000 € d’apport, le budget d’achat atteint 298 400 €, frais de notaire inclus : de quoi acheter un bien ancien d’environ 276 300 € (298 400 ÷ 1,08), les frais de notaire représentant 22 100 €.
Quelles charges sont prises en compte ?
Les banques retiennent l’ensemble de vos engagements récurrents :
- les mensualités de crédits en cours (auto, consommation, immobilier) ;
- le loyer actuel, s’il continue après l’achat ;
- les pensions alimentaires versées.
Attention
Un crédit renouvelable non utilisé peut être compté comme une charge. Pensez à le clôturer avant de déposer votre dossier.
L’effet de la durée et du taux
Pour une mensualité de 1 300 €, voici le capital empruntable selon la durée et le taux :
| Durée | 2,8 % | 3,2 % | 3,6 % |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 190 900 € | 185 700 € | 180 600 € |
| 20 ans | 238 700 € | 230 200 € | 222 200 € |
| 25 ans | 280 200 € | 268 200 € | 256 900 € |
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
- Allonger la duréePasser de 20 à 25 ans augmente la capacité d’environ 16 % à 3,2 %.
- Solder les petits créditsUn crédit auto de 250 € par mois coûte plus de 50 000 € de capacité sur 25 ans.
- Emprunter à deuxLes revenus du co-emprunteur s’additionnent dans le calcul.
- Mobiliser les aidesPTZ, prêt Action Logement, prêts régionaux.
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