Acheter sa résidence principale coûte cher les premières années : frais de notaire, intérêts du crédit, charges du propriétaire. Louer laisse l’apport disponible pour l’épargne. La question n’est donc pas « qui paie le moins chaque mois », mais « qui a le plus de patrimoine au moment où l’on part ».
Ce que calcule le simulateur
- le patrimoine net de l’acheteur et celui du locataire, année par année ;
- le point d’équilibre, première année où l’achat l’emporte ;
- un verdict à la durée d’occupation que vous indiquez ;
- le coût mensuel de l’achat la première année, comparé au loyer.
La méthode
Patrimoine de l’acheteur = valeur du logement − frais de revente − capital restant dû + épargne
Patrimoine du locataire = apport placé + économies placées
L’acheteur paie le prix et les frais de notaire, emprunte le reste, puis règle mensualités, assurance et charges. Le locataire place tout l’apport et paie le loyer, révisé chaque année. Chaque mois, celui des deux qui dépense le moins place la différence au même rendement : la comparaison se fait donc à effort égal. Le logement évolue au rythme choisi, et les frais de revente (agence, diagnostics) sont déduits à la sortie.
Pas d’impôt à la revente
La plus-value sur la résidence principale est exonérée. Le simulateur suppose aussi un rendement de l’épargne net d’impôt : retenez un taux réaliste après fiscalité.
Exemple chiffré Achat à 280 000 € ou loyer de 1 000 €
| Frais de notaire (ancien) | 23 013 € |
| Emprunt sur 25 ans à 3,45 % (apport 40 000 €) | 263 013 € |
| Coût mensuel la 1re année (crédit, assurance, charges) | 1 564 € |
| Patrimoine à 12 ans : achat / location | 153 585 € / 139 295 € |
| Point d’équilibre | après 10 ans |
Hypothèses : logement + 1,5 % par an, loyers et charges + 2 % par an, épargne à 3 % net, 5 % de frais de revente, 2 400 € de charges de propriétaire par an. Sur 4 ans seulement, louer laisse 24 784 € de plus.
Ce qui fait pencher la balance
- La durée d’occupation : les frais d’achat et de revente ne s’amortissent qu’avec le temps.
- Le rapport prix / loyer : plus le prix est élevé par rapport au loyer, plus le point d’équilibre recule.
- Le taux du crédit et le rendement de l’épargne : un placement bien rémunéré favorise la location.
- L’évolution des prix : testez une hypothèse prudente à 0 %.
Limites
Les hausses sont supposées constantes, alors que le marché connaît des cycles. Les frais de garantie, les gros travaux exceptionnels et l’assurance habitation, payée dans les deux cas, ne sont pas comptés. Le calcul ne mesure pas la sécurité d’être chez soi ni la souplesse de la location.
