Une annonce immobilière affiche souvent un prix « FAI », frais d’agence inclus. Le vendeur, lui, touche le prix net vendeur. L’écart correspond aux honoraires de l’agence, qui sont libres mais doivent être affichés. Qui les paie, vendeur ou acquéreur, change aussi le montant des frais de notaire.
Ce que calcule le simulateur
- le prix FAI à partir du prix net vendeur, ou l’inverse ;
- les honoraires TTC, leur part de TVA et leur poids en % des deux prix ;
- les frais de notaire selon que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur ou du vendeur ;
- le coût total de l’achat pour l’acquéreur.
Les formules
Prix FAI = prix net vendeur × (1 + taux des honoraires)
Prix net vendeur = prix FAI ÷ (1 + taux des honoraires)
Le taux s’entend TTC et en pourcentage du prix net vendeur, comme l’exige l’arrêté du 10 janvier 2017 pour les annonces où l’acquéreur paie. Avec un barème par tranche, le taux dépend du prix et un minimum forfaitaire peut s’appliquer. Le barème proposé est un exemple type : remplacez-le par celui de l’agence, affiché en vitrine et sur son site.
L’effet sur les frais de notaire
Quand le mandat met les honoraires à la charge de l’acquéreur, ils n’entrent pas dans le prix soumis aux droits de mutation (doctrine fiscale BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20). Les frais de notaire portent alors sur le seul prix net vendeur. À la charge du vendeur, les honoraires font partie du prix, et les droits portent sur le prix FAI.
Exemple chiffré Annonce à 265 000 € FAI, honoraires de 5 %
| Prix net vendeur (265 000 ÷ 1,05) | 252 381 € |
| Honoraires TTC | 12 619 € |
| dont TVA à 20 % | 2 103 € |
| Frais de notaire sur le net vendeur | 20 976 € |
| Coût total pour l’acquéreur | 285 976 € |
Si les mêmes honoraires étaient à la charge du vendeur, les frais de notaire porteraient sur 265 000 € et atteindraient 21 907 €, soit 931 € de plus pour l’acheteur.
Conseil de la rédaction
Les honoraires affichés sont un maximum : ils se négocient, surtout sur les biens chers ou quand le vendeur a signé un mandat exclusif. Vérifiez que le compromis et l’acte indiquent bien qui paie.
Limites
Les frais de notaire sont estimés pour un logement ancien, au taux départemental choisi (5 % dans la plupart des départements, 4,50 % ailleurs ou pour un primo-accédant). Un barème par tranche peut créer des sauts de prix au passage d’une tranche : un même prix FAI peut alors correspondre à deux prix nets vendeur. Le simulateur retient le plus élevé.
