Louer meublé permet de demander un loyer plus élevé et d’alléger fortement l’impôt grâce à l’amortissement. Mais le meublé coûte aussi plus cher : mobilier à acheter et à renouveler, rotation plus forte des locataires, comptabilité au réel. Ce simulateur met les deux options côte à côte pour le même bien, chacune au régime fiscal le plus favorable.
Ce que calcule le simulateur
Pour la location vide et pour la location meublée, il calcule les loyers réellement encaissés après vacance, les charges, l’impôt et les prélèvements sociaux, puis trois indicateurs : le rendement net-net (après impôt), le revenu net annuel et le cash-flow mensuel après remboursement du crédit. Le verdict donne l’écart annuel entre les deux options.
La méthode
Net après impôt = loyers × (1 − vacance / 52) − charges − impôt et prélèvements
Rendement net-net = net après impôt ÷ (prix + notaire + travaux + mobilier)
Pour la location vide, le simulateur compare le micro-foncier et le réel foncier ; pour le meublé, le micro-BIC et le réel LMNP. Il retient à chaque fois le régime qui laisse le plus d’argent, frais de comptabilité compris.
Les règles appliquées en 2026
- Location vide : micro-foncier jusqu’à 15 000 € de loyers, avec un abattement de 30 %. Au réel, les charges et les intérêts sont déduits ; le déficit issu des charges hors intérêts réduit le revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Prélèvements sociaux : 17,2 %.
- Location meublée : micro-BIC jusqu’à 83 600 € de recettes (seuil revalorisé pour 2026 à 2028), abattement de 50 %. Au réel, l’amortissement du bâti, des travaux et du mobilier efface souvent tout l’impôt, sans pouvoir créer de déficit. Prélèvements sociaux : 18,6 % depuis la hausse de la CSG votée en 2025.
Attention
Depuis les ventes du 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans la plus-value à la revente. L’économie d’impôt pendant la location est donc en partie rendue à la sortie, sauf détention longue grâce aux abattements. Le simulateur estime ce montant par année de location.
Exemple chiffré Achat comptant de 180 000 €, TMI 30 %
| Loyer vide / meublé | 750 € / 850 € |
| Net après impôt en vide (micro-foncier) | 3 795 € |
| Net après impôt en meublé (réel LMNP) | 6 465 € |
| Avantage du meublé | + 2 670 € par an |
Avec 2 000 € de charges, 6 000 € de mobilier et 4 semaines de vacance en meublé contre 2 en vide. Rendement net-net : 3,15 % en meublé contre 1,90 % en vide. À la revente, environ 2 340 € d’impôt par année de location pourraient être repris sur la plus-value, avant abattements.
Les limites
Le calcul porte sur une année type : les travaux de départ ne sont pas déduits en location vide, et les déficits des années passées ne sont pas repris. L’amortissement suit des durées simplifiées (bâti sur 30 ans, mobilier sur 7 ans). Le meublé demande aussi plus de temps de gestion. Le verdict dépend surtout du surloyer obtenu dans votre ville et de votre tranche d’imposition.
Conseil de la rédaction
Avant de meubler, vérifiez sur les annonces de votre quartier l’écart réel entre loyers vides et meublés pour des biens comparables. En dessous de 10 % de surloyer, la location vide reste souvent compétitive pour un contribuable peu imposé.
Comparez vos deux options
Loyers, charges, crédit et fiscalité : le verdict en 3 minutes.
