Louer à la nuit sur une plateforme rapporte souvent deux fois plus de recettes qu’un bail classique. Mais une grande partie part en commissions, ménages, énergie et conciergerie, et la fiscalité des meublés de tourisme s’est durcie avec la loi du 19 novembre 2024. Ce simulateur compare, pour le même bien, la courte durée et un bail vide ou meublé.
Ce que calcule le simulateur
Il estime les recettes à partir du prix moyen par nuit et du taux d’occupation, retire les frais propres à la courte durée, puis calcule l’impôt du régime le plus favorable. Il donne pour chaque option le revenu net après impôt, le rendement net-net et le cash-flow mensuel avec le crédit, ainsi que le taux d’occupation d’équilibre : celui à partir duquel la courte durée devient plus rentable.
La méthode
Recettes = prix par nuit × 365 × taux d’occupation
Frais = commission + ménages (séjours × coût) + conciergerie + surcoûts annuels + charges du propriétaire
La taxe de séjour, payée par le voyageur et reversée à la commune, n’est pas comptée.
La fiscalité du meublé de tourisme
- Non classé : micro-BIC jusqu’à 15 000 € de recettes, abattement de 30 %. Au-delà, le régime réel s’impose.
- Classé de 1 à 5 étoiles : micro-BIC jusqu’à 83 600 € de recettes (seuil 2026 à 2028), abattement de 50 %.
- Réel LMNP : charges, intérêts et amortissement déduits ; souvent plus intéressant dès que les frais sont élevés. Prélèvements sociaux : 18,6 %.
Attention
Au-delà de 23 000 € de recettes de meublé de tourisme, vous relevez de la sécurité sociale des indépendants : des cotisations sociales remplacent les prélèvements sociaux. Le simulateur le signale sans le chiffrer. Une résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 nuits par an, 90 si la commune l’a décidé.
Exemple chiffré Studio à 170 000 €, 85 € la nuit, 55 % d’occupation
| Recettes (201 nuits) | 17 064 € |
| Commission 15 %, ménages et surcoûts | − 7 971 € |
| Net après impôt, courte durée (réel) | 6 843 € |
| Net après impôt, bail meublé à 720 € | 5 892 € |
| Avantage de la courte durée | + 951 € par an |
Avec un crédit de 176 600 € sur 20 ans à 3,2 % et une TMI de 30 %. Le point d’équilibre se situe vers 50 % d’occupation : en dessous, le bail classique rapporte davantage, pour bien moins de travail.
Les limites
Le taux d’occupation est supposé constant toute l’année, et le temps passé à gérer les arrivées, les avis et le ménage n’est pas valorisé. Les règles locales comptent autant que la fiscalité : déclaration en mairie avec numéro d’enregistrement, autorisation de changement d’usage dans les grandes villes, quotas, règlement de copropriété. Depuis la loi de novembre 2024, un nouveau meublé de tourisme soumis à autorisation de changement d’usage doit aussi justifier d’un DPE classé au moins E.
Conseil de la rédaction
Le classement en meublé de tourisme coûte quelques centaines d’euros et dure cinq ans. Il fait passer l’abattement de 30 % à 50 % et le plafond du micro-BIC de 15 000 € à 83 600 € : le simulateur chiffre le gain.
Comparez courte durée et bail classique
Prix par nuit, occupation, frais et impôt : le verdict en 3 minutes.
