Louer un grand logement chambre par chambre rapporte souvent 40 à 70 % de loyers de plus qu’une location classique. La colocation demande en échange des travaux, un mobilier complet, plus de gestion et une vacance à surveiller chambre par chambre. Ce simulateur calcule sa rentabilité et la compare à la location du même bien à un seul locataire.
Ce que calcule le simulateur
À partir du nombre de chambres, du loyer par chambre et des semaines vides par chambre, il calcule les rendements brut, net et net-net, l’impôt au régime le plus favorable et le cash-flow mensuel après crédit, avec par défaut le taux moyen du marché. Il donne aussi le loyer par chambre d’équilibre : celui à partir duquel la colocation fait au moins aussi bien que la location classique.
La méthode
Loyers encaissés = chambres × loyer par chambre × 12 × (1 − semaines vides / 52)
Rendement net-net = (loyers encaissés − charges − impôt) ÷ (prix + notaire + travaux + mobilier)
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d’achat ; le net retire les charges ; le net-net retire aussi l’impôt.
Les règles appliquées
- Fiscalité : une colocation meublée relève de la location meublée de longue durée. Micro-BIC jusqu’à 83 600 € de recettes avec 50 % d’abattement, ou réel LMNP avec amortissement. Prélèvements sociaux : 18,6 %.
- Location classique comparée : vide (micro-foncier ou réel foncier, 17,2 % de prélèvements sociaux) ou meublée.
- Décence : chaque chambre doit offrir au moins 9 m² et 20 m³.
- Encadrement des loyers : dans les villes concernées, la somme des loyers des colocataires ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré du logement entier.
Exemple chiffré T4 à 220 000 €, 4 chambres à 420 €
| Loyers encaissés (4 semaines vides par chambre) | 18 609 € |
| Charges et frais de colocation | − 3 700 € |
| Impôt au réel LMNP | 0 € |
| Rendement net-net | 5,51 % |
| Cash-flow après impôt et crédit | − 186 € par mois |
Avec 15 000 € de travaux, 10 000 € de mobilier, 25 000 € d’apport et un crédit sur 20 ans à 3,2 %. Loué vide 1 050 € à un seul locataire, le même bien donne 3,52 % net-net et − 592 € par mois : la colocation rapporte 5 575 € de plus par an. Elle reste devant tant que chaque chambre se loue au moins 310 €.
Attention
Avec un bail unique, un colocataire qui part reste solidaire du loyer jusqu’à six mois, sauf s’il est remplacé. Avec des baux individuels, chaque départ crée une vacance que vous supportez seul : c’est ce que mesure la vacance par chambre.
Les limites
Le calcul porte sur une première année. Les travaux de redistribution (cloisons, salle d’eau supplémentaire) peuvent exiger une déclaration en mairie, et une division en lots ou un changement d’usage des règles d’urbanisme. Le temps de gestion n’est pas chiffré.
Calculez la rentabilité de votre colocation
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