Cafards, punaises de lit : qui doit payer la désinsectisation d’un appartement ?

Tu ouvres le placard sous l’évier et ça grouille, ou tu te réveilles couvert de piqûres : la première question n’est pas « qui a raison » mais « qui paie le traitement ». La réponse dépend de trois choses : le moment où l’infestation est apparue, son origine, et ce que chacun peut prouver. Je te donne ici les textes et leur mode d’emploi, côté locataire comme côté propriétaire, pour les cafards comme pour les punaises de lit.

Un point de départ qui change tout : aucun article ne traite spécifiquement des cafards. On raisonne donc avec les règles générales de la location, qu’on croise avec la liste des charges récupérables. Pour le reste du parcours du bailleur, tu trouveras nos guides sur l’investissement locatif.

1. La règle de base : un logement sans nuisibles

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent, « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Cette dernière mention vient de la loi ELAN du 23 novembre 2018, comme le rappelle le ministère de la Transition écologique. En cours de bail, le bailleur doit aussi entretenir les locaux et y faire les réparations autres que locatives nécessaires à leur maintien en état.

L’obligation du bailleur

Elle joue dès la remise des clés et pendant toute la durée du bail. Un logement infesté n’est pas décent : le locataire peut en demander la mise en conformité sans remettre en cause son contrat, c’est l’article 20-1 que l’on retrouve dans les recours plus bas.

L’obligation d’entretien du locataire

De son côté, le locataire doit, selon l’article 7, prendre à sa charge l’entretien courant du logement, les menues réparations et les réparations locatives, sauf si elles viennent de la vétusté, d’une malfaçon, d’un vice de construction, d’un cas fortuit ou d’un cas de force majeure. Il répond aussi des dégradations et pertes survenues pendant le bail, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le croisement de ces deux articles est la clé : le bailleur garantit le logement, le locataire garantit l’usage normal.

2. Cafards dans l’appartement : qui paie ?

Trois scénarios couvrent la plupart des cas. L’enjeu, dans chacun, est la preuve : un écrit daté, des photos, un constat, plutôt qu’une dispute au téléphone.

Situation	Qui paie	Fondement	Preuve à apporter
Infestation présente à l’entrée	Le bailleur	Article 6, logement décent	État des lieux d’entrée, photos, courrier daté
Infestation venue de l’immeuble	Le bailleur, le syndic pour les parties communes	Article 6, entretien des locaux	Plusieurs logements touchés, origine dans les gaines ou le vide-ordures
Infestation liée à un défaut d’entretien	Le locataire	Article 7, entretien courant et dégradations	À la charge du bailleur : constat, photos, témoignages

Infestation à l’entrée dans les lieux

Si tu constates des cafards dans les jours qui suivent ton emménagement, écris tout de suite à ton bailleur en recommandé, photos à l’appui, et rappelle ce qui figure à l’état des lieux d’entrée. Plus tu attends, plus il pourra soutenir que l’infestation s’est installée pendant ton occupation. Côté propriétaire, un état des lieux d’entrée qui mentionne l’absence de nuisibles te protège autant que ton locataire.

Infestation venue de l’immeuble

Quand les cafards remontent par les gaines, le vide-ordures ou les canalisations, l’origine n’est plus dans le logement. Le locataire n’y est pour rien, le bailleur doit au locataire un logement sans infestation, et le syndic traite les parties communes. Si tu es propriétaire bailleur dans une copropriété, signale le problème au syndic par écrit, et conserve les échanges : ils te serviront à te retourner contre la copropriété si le traitement du logement échoue à cause des parties communes.

Infestation liée à un défaut d’entretien du locataire

C’est le seul cas où la facture peut revenir au locataire. Déchets laissés en place, nourriture à découvert, humidité qui s’installe : le bailleur peut soutenir que l’infestation vient d’un manque d’entretien courant. À lui de le démontrer. Pour les punaises de lit, l’ANIL l’écrit noir sur blanc : le propriétaire peut ne pas prendre en charge les frais s’il prouve que la présence des insectes est due à son locataire. Pour les cafards, aucun texte dédié, donc on applique la même mécanique des articles 6 et 7.

3. Le cas particulier des punaises de lit

Les punaises sont un cas à part parce qu’elles circulent. Elles voyagent dans les bagages, les vêtements d’occasion, les meubles récupérés dans la rue. Selon une enquête Ipsos menée pour l’Anses, 11 % des ménages français ont été infestés entre 2017 et 2022, quel que soit leur niveau de revenu.

Pourquoi l’origine est difficile à prouver

Impossible de dire, sur la seule vue d’un matelas, si l’insecte est entré par un voyage, par un voisin ou par la porte du palier. L’ANIL précise d’ailleurs que la présence de punaises n’a pas de lien avec un manque d’hygiène : elles viennent essentiellement de l’extérieur. Un bailleur qui veut faire peser la dépense sur son locataire doit donc apporter une preuve précise, pas une hypothèse.

Qui paie en pratique

Sur ce point, la position de l’ANIL est claire : un logement infesté de punaises ne peut pas être considéré comme décent, et le bailleur supporte les frais de détection et de désinfestation. Le locataire, lui, doit informer le propriétaire pour étudier les solutions ensemble. Si le bailleur refuse de payer, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire.

Une autre réalité s’ajoute : le traitement n’est pas donné. Selon l’Anses, il revient en moyenne à 866 € par ménage touché (étude de 2023). Ce montant moyen ne vaut pas devis : il illustre simplement pourquoi la question du payeur tourne vite à la dispute.

4. Copropriété : parties communes et charges récupérables

Dans un immeuble, le syndic gère l’entretien des parties communes, y compris un contrat de lutte contre les nuisibles quand il y en a un. La question qui suit presque toujours : ces frais figurent-ils dans mes charges ? Réponse dans le décret du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables (décret n° 87-713). Au chapitre « Hygiène », la liste vise les fournitures consommables : sacs en plastique et en papier pour les rejets, et « produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures ».

Contrat du syndic : ce qui est visé et ce qui ne l’est pas

Le texte parle des produits. Il ne mentionne ni la facture d’une entreprise de désinsectisation ni la dératisation. Or ce qui n’est pas dans la liste ne se refacture pas au locataire. Tu peux donc te voir réclamer le coût des produits utilisés dans les parties communes, mais pas, sur la base du décret, l’intégralité d’une prestation d’entreprise.

Ce que le propriétaire peut refacturer, et ce qu’il garde

En tant que bailleur, tu peux répercuter les seules dépenses qui figurent dans la liste, avec justificatifs. Le reste, notamment le traitement du logement lui-même quand il relève de ton obligation de logement décent, reste pour toi. Si tu confies la location à un professionnel, vérifie aussi ce que prévoit ton mandat : notre guide sur le gestionnaire immobilier détaille ce que couvre et ne couvre pas une délégation de gestion.

Au régime réel, une partie des frais d’entretien d’un logement loué peut se déduire des revenus fonciers : la qualification de la dépense (entretien, amélioration) se vérifie avec ton comptable avant de la déclarer.

5. Que faire si le propriétaire ne réagit pas ?

Commence par écrire, et conserve la preuve de l’envoi. Une lettre recommandée avec accusé de réception décrit l’infestation (photos datées à l’appui), demande la mise en conformité du logement et fixe un délai raisonnable. L’article 20-1 de la loi de 1989 donne un cadre précis : si le logement ne satisfait pas à l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans porter atteinte à la validité du contrat en cours.

Étape	Quand	Ce que tu fais
Demande de mise en conformité	Dès l’infestation constatée	Courrier recommandé, photos, demande de traitement
Commission départementale de conciliation	À défaut d’accord ou de réponse sous deux mois	Tu la saisis pour obtenir un avis
Juge	Sans attendre l’avis de la commission, si tu veux	Tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection)

Prévenir par écrit et mettre en demeure

Le point de départ du délai de deux mois est la demande de mise en conformité restée sans accord ou sans réponse. Passé ce délai, ou à défaut d’accord avec ton bailleur, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis. Sa saisine ni son avis ne sont un préalable obligatoire à la saisine du juge : tu peux aller directement devant lui. L’information du bailleur par la CAF de son obligation de mise en conformité tient aussi lieu de demande du locataire, ce qui peut débloquer certains dossiers.

Saisir la commission de conciliation ou le juge

Le juge détermine la nature des travaux à réaliser et le délai d’exécution. Il peut réduire le loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, ainsi que la durée du bail, jusqu’à l’exécution des travaux. C’est lui qui décide : ne cesse pas de payer ton loyer de ton propre chef, parce que le paiement du loyer reste une obligation du locataire (article 7). Pour t’orienter, l’ANIL met à disposition le 0 806 706 806 (« info logement indigne », prix d’un appel local) : un conseiller de l’ADIL répond à tes questions juridiques.

Tu peux aussi signaler la situation au service hygiène de ta mairie quand ta commune en a un, surtout si l’infestation touche plusieurs logements. Si tu veux quitter le logement, c’est une autre démarche, avec ses propres préavis : compare-la avec la voie de la mise en conformité avant de décider.

6. Bien traiter une infestation

Un traitement qui échoue coûte deux fois : le produit, puis la reprise de l’infestation. Pour les punaises de lit, l’ANIL et l’Anses recommandent de commencer par la lutte physique, sans insecticide, sur une infestation légère.

Professionnel certifié ou traitement soi-même

Une infestation légère de punaises peut se traiter soi-même : lavage en machine à plus de 60 °C des vêtements à conserver ensuite dans des sacs plastique scellés, passage au sèche-linge au cycle le plus chaud au moins 30 minutes, congélation du linge ou de petits objets à − 20 °C pendant 72 heures minimum, aspiration des œufs, des jeunes et des adultes. Les insecticides courants sont inefficaces contre ces insectes, et les produits chimiques et fumigènes ne doivent pas être utilisés sans professionnel.

Choisir l’entreprise, comprendre le coût

Quand les gestes simples ne suffisent pas, appelle un professionnel vite. Vérifie qu’il dispose du certificat Certibiocide délivré par le ministère de la Transition écologique depuis moins de cinq ans, et consulte la liste de la CS3D (Chambre syndicale des industries de désinfection, désinsectisation et dératisation). L’Anses conseille de choisir une entreprise accréditée pour le traitement des punaises de lit, et de privilégier les méthodes sans chimie (chaleur sèche, congélation) : la chaleur peut traiter toute une pièce, la congélation convient au linge et aux petits objets.

Demande un devis détaillé avant l’intervention et fais-le adresser au bailleur : c’est la pièce qui lui permet de régler la facture en connaissance de cause. Pour les départements du Rhône et des Bouches-du-Rhône, la plateforme stop-punaises.beta.gouv.fr donne accès aux entreprises labellisées, selon l’ANIL.

7. Prévenir le retour des nuisibles

Une fois le logement traité, deux axes évitent la rechute : l’entretien courant et la vigilance sur ce que tu fais entrer chez toi. L’entretien courant (déchets sortis, plan de travail sans miettes, absence d’humidité persistante) relève du locataire, et c’est précisément ce qui t’évite de te voir attribuer la facture.

Gestes d’hygiène et entretien

Entretiens ton logement et ne l’encombre pas d’objets inutiles : l’ANIL le souligne, un logement dégagé réduit les endroits où les insectes se cachent. Les joints, les plinthes et les fissures près des canalisations méritent un coup d’œil régulier. Signale à ton bailleur toute fissure ou fuite : ce sont ses réparations, et elles évitent de créer des abris.

Précautions lors d’un emménagement et au quotidien

Pour les meubles récupérés dans la rue ou achetés en brocante, nettoie-les avec un appareil à chaleur sèche avant de les rentrer. Les vêtements d’occasion se lavent à plus de 60 °C, ou passent au sèche-linge le plus chaud, ou au congélateur. Et en voyage, ne pose pas tes bagages sur le lit ni sous le lit, vérifie-les au retour : ce sont les conseils de l’ANIL, et ils valent aussi pour les cafards, côté valises et cartons.

Questions fréquentes