Investir à Bordeaux en 2026
Métropole étudiante et tertiaire à 2 h 04 de Paris, Bordeaux a corrigé ses prix depuis 2022 : un marché profond, aux rendements corrects, encadré par les loyers de référence.
Un marché profond : tension locative maximale et rendement brut d’environ 5,0 %, mais loyers encadrés jusqu’en 2027 et prix encore en phase de stabilisation après la baisse depuis 2022.
- Rendement
- 6,0
- Prix d’entrée
- 6,5
- Demande locative
- 9,0
- Dynamisme
- 7,5
- Perspectives
- 7,0
Les chiffres clés
- Prix moyen au m²
- 4 108 €
- ▼ 2,5 % sur un an
- Loyer moyen au m²
- 17,1 €
- hors charges
- Rendement brut moyen
- 5,0 %
- appartements
- Population
- 267 991
- ville centre
- Étudiants
- 105 000
- aire urbaine
- Vacance locative
- 6,7 %
- parc privé
- Tension locative
- Forte
- demande / offre
Pourquoi investir à Bordeaux ?
Un marché qui a corrigé de 12 % en trois ans
Un appartement se négocie en moyenne 4 108 € le m² à Bordeaux (estimation du second semestre 2025, la plus récente disponible), avec une fourchette de 3 432 à 4 842 € pour 50 % des biens. Les maisons se vendent autour de 4 890 € le m². Sur un an, les prix sont quasi stables (−0,4 %), après une baisse de 12,1 % sur trois ans et de 7,3 % sur cinq ans. Sur dix ans, la hausse reste de 34,1 %.
La courbe raconte un cycle complet : un pic autour de 4 630 € le m² au second semestre 2022, une glissade jusqu’à 4 050 € début 2025, puis un premier rebond à 4 108 € fin 2025. Bordeaux repasse ainsi sous son niveau moyen de 2019, mais sans krach.
4 108 €
le m² d’un appartement à Bordeaux, fin 2025
Environ 12 % sous le pic de 2022. Source : prix moyen des appartements, second semestre 2025.
Pour situer la ville, voici les prix moyens des appartements dans ses voisines de la métropole, avec le rendement brut calculé sur le loyer moyen en location nue.
| Ville | Prix moyen au m² | Rendement brut |
|---|---|---|
| Bordeaux | 4 108 € | 5,0 % |
| Talence | 4 020 € | 5,3 % |
| Pessac | 3 454 € | 5,3 % |
| Mérignac | 3 437 € | 5,2 % |
| Bègles | 3 249 € | 5,1 % |
| Cenon | 3 000 € | 5,6 % |
Quartiers : 30 % d’écart entre le plus cher et le moins cher
Le cœur historique autour des Quinconces dépasse 4 700 € le m², alors que le nord de la ville (Bacalan, le Lac) reste sous 3 700 €. Entre les deux, les Chartrons et Saint-Seurin tiennent leur rang, pendant que la Bastide, sur la rive droite, garde des prix d’entrée plus accessibles. Dans un même quartier, l’écart est souvent plus fort d’une rue à l’autre : avant de fixer un prix, comparez les ventes de la même rue.
| N° | Quartier | Prix moyen au m² | Rendement brut estimé | Profil |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Hôtel de Ville – Quinconces | 4 723 € | 4,3 % | Hypercentre historique : commerces, pierre de taille, Grand Théâtre et place des Quinconces |
| 2 | Saint-Seurin – Fondaudège | 4 411 € | 4,7 % | Quartier bourgeois au nord-ouest du centre, immeubles anciens et petites rues calmes |
| 3 | Chartrons – Grand Parc | 4 265 € | 4,8 % | Ancien quartier des négociants le long de la Garonne, marché et antiquaires, très prisé des familles |
| 4 | Saint-Bruno – Capucins | 4 218 € | 4,9 % | Entre Saint-Bruno et le marché des Capucins, un secteur populaire en pleine valorisation |
| 5 | La Bastide | 4 092 € | 5,0 % | Rive droite de la Garonne, rénovée autour du parc aux Angéliques, prix encore accessibles |
| 6 | Nansouty – Gare Saint-Jean | 3 918 € | 5,2 % | Autour de la gare TGV et du quartier Euratlantique, bon accès à Paris en train |
| 7 | Caudéran – Parc Bordelais | 3 792 € | 5,4 % | Secteur résidentiel à l’ouest, maisons, jardins et Parc Bordelais |
| 8 | Saint-Augustin – Lestonat | 3 737 € | 5,5 % | Sud-ouest de la ville, résidentiel, proche du tramway et de Talence |
| 9 | Bacalan – Le Lac | 3 640 € | 5,6 % | Nord de la ville : bassins à flot, nouveaux programmes, Cité du Vin et quartier du Lac |
Pour la maison typique de la ville, lisez notre guide pour acheter une échoppe à Bordeaux : caractéristiques, prix et pièges avant de signer.
Louer : une demande étudiante soutenue, un loyer encadré
Le loyer moyen d’un appartement en location nue atteint 17,1 € le m² (contre 21,8 € en meublé), soit un rendement brut d’environ 5,0 % au prix moyen, et 6,4 % en meublé. Ce niveau reste inférieur aux 7 à 8 % de certaines villes moyennes : Bordeaux se choisit pour la profondeur de sa demande locative et la liquidité de son marché.
La tension locative est au maximum sur l’échelle du tensiomètre (8 sur 8). Les chiffres de l’Insee le confirment : 66,3 % des ménages sont locataires, l’ancienneté moyenne d’un locataire atteint 4,0 ans (contre 3,8 ans en moyenne nationale), 16,7 % des habitants sont étudiants et la population est passée de 246 586 habitants en 2014 à 267 991 en 2023. Seuls 6,7 % des logements sont vacants.
Attention
Bordeaux est soumise à l’encadrement des loyers depuis le 15 juillet 2022. Le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 juillet 2027 par un décret publié le 20 juillet 2026 : le préfet fixe chaque année un loyer de référence, avec un plafond majoré de 20 % et un plancher minoré de 30 %. Vérifiez le loyer de référence de votre rue avant de calculer votre rendement.
Exemple chiffré T2 de 43 m², location nue
| Prix moyen d’un 2 pièces (4 217 € le m²) | 181 331 € |
| Loyer mensuel estimé (17,2 € le m²) | + 740 € |
| Loyers annuels bruts, 12 mois | + 8 880 € |
| Rendement brut | 4,9 % |
Ce rendement est calculé avant charges, vacance, taxe foncière et impôts. Le taux de taxe foncière a progressé de 46,5 % à 49,5 % entre 2022 et 2025 : intégrez-le dans votre calcul net, avec notre simulateur de rendement locatif.
Transports et projets : Paris à 2 h 04, un RER métropolitain en renfort
Depuis le 2 juillet 2017, la ligne à grande vitesse met Bordeaux à 2 h 04 de Paris. Côté transports du quotidien, Bordeaux Métropole indique avoir ajouté 271 trains hebdomadaires de RER métropolitain entre 2021 et 2025, et annonçait pour le 6 décembre 2025 la mise en service en préfiguration du bus express ligne H, qui doit boucler les boulevards.
Ces projets améliorent l’accès aux quartiers périphériques, mais ils ne garantissent pas de hausse des prix : le marché les intègre déjà en partie, et la correction de 2022 à 2025 a rappelé qu’une bonne desserte ne protège pas d’un retournement.
Vendre à Bordeaux : les repères
Pour estimer votre bien, croisez deux ou trois avis de valeur d’agences de votre quartier avec les ventes réelles de votre rue et de votre immeuble. Les critères qui font l’écart sont l’étage, l’extérieur, le stationnement et le diagnostic de performance énergétique (DPE), très regardé par les acheteurs sur les immeubles anciens en pierre. Avec des prix qui ont baissé depuis 2022, un vendeur qui s’appuie sur les valeurs du pic risque de laisser son bien en vitrine.
Conseil de la rédaction
Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value est exonérée d’impôt. Pour une résidence secondaire ou un bien loué, estimez-la avant de fixer votre prix avec le simulateur de plus-value.
Vous rachetez dans la foulée ? Étudiez le prêt relais et comparez vente et location avec notre simulateur vendre ou louer. Côté frais d’acquisition, calculez-les avec notre simulateur de frais de notaire.
Sources et mises à jour
LyBox, fiche de Bordeaux (prix et loyers au m², second semestre 2025, quartiers ; données Insee : population 2023, logement, taux de taxe foncière 2025) · MoneyVox, prolongation de l’encadrement des loyers jusqu’au 31 juillet 2027 (28 juillet 2026) · Foncia, encadrement des loyers à Bordeaux (entrée en vigueur le 15 juillet 2022) · Bordeaux Métropole, dossier de presse de septembre 2025 (RER métropolitain, bus express H) · Déplacements Pros, Paris–Bordeaux en 2 h 04 depuis le 2 juillet 2017 · Contours des quartiers : LyBox ; fond de carte © contributeurs OpenStreetMap. Photo d’en-tête : Piso17, licence CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons.
27 octobre 2026 : création de la fiche, prix et loyers actualisés, carte des quartiers.
Évolution du prix au m²
Les atouts
- Demande locative très tendue (tensiomètre : 8 sur 8)
- Population en hausse : 246 586 habitants en 2014, 267 991 en 2023
- Paris à 2 h 04 en TGV, RER métropolitain en renfort
- Marché liquide : prix 34,1 % plus haut qu’il y a dix ans
Les points de vigilance
- Loyers encadrés jusqu’au 31 juillet 2027
- Prix en recul de 12,1 % sur trois ans
- Taxe foncière en hausse : 49,5 % en 2025
- Écart de 30 % entre quartiers, plus encore d’une rue à l’autre
Quel bien acheter ?
Studio (25 m²)
- Budget
- 112 675 €
- Loyer
- 550 € / mois
- Rendement brut
- 5,9 %
Rendement brut d’environ 5,9 %, rotation plus forte.
T2 (43 m²)
- Budget
- 181 331 €
- Loyer
- 740 € / mois
- Rendement brut
- 4,9 %
Le cœur du marché bordelais, rendement brut de 4,9 %.
T3 (66 m²)
- Budget
- 256 080 €
- Loyer
- 970 € / mois
- Rendement brut
- 4,5 %
Familles et colocation, rendement brut d’environ 4,5 %.
Les projets qui vont changer la ville
- 2025 RER métropolitain271 trains hebdomadaires supplémentaires entre 2021 et 2025 selon Bordeaux Métropole, avec des renforts sur les lignes du Médoc et de Saint-Mariens.
- 2025 Bus express ligne HCirculaire des boulevards, mise en service en préfiguration annoncée pour le 6 décembre 2025 par Bordeaux Métropole.
Bordeaux face aux autres villes
| Ville | Prix m² | Loyer m² | Rendement | Note |
|---|---|---|---|---|
| Bordeaux | 4 108 € | 17,1 € | 5,0 % | 7,2 / 10 |
| Brive-la-Gaillarde | 1 681 € | 11,0 € | 7,9 % | 6,8 / 10 |
| Issy-les-Moulineaux | 7 671 € | 28,3 € | 4,4 % | 6,6 / 10 |
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Bordeaux en 2026 ?
Un appartement se vend en moyenne 4 108 € le m² (second semestre 2025), avec une fourchette de 3 432 à 4 842 € pour 50 % des biens. Les maisons ressortent autour de 4 890 € le m². Les prix sont quasi stables sur un an après une baisse de 12,1 % en trois ans.
Quel rendement locatif espérer à Bordeaux ?
Le rendement brut d’un appartement ressort autour de 5,0 % en location nue (17,1 € de loyer mensuel au m² pour 4 108 € le m² à l’achat) et 6,4 % en meublé. Il est calculé avant charges, vacance et impôts, donc le rendement net est plus bas.
Les loyers sont-ils encadrés à Bordeaux ?
Oui, depuis le 15 juillet 2022. Le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 juillet 2027 : le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré de 20 %, fixé chaque année par le préfet, sauf complément de loyer justifié.
Quel quartier de Bordeaux est le moins cher ?
Le nord de la ville (Bacalan et le Lac) affiche le prix moyen le plus bas avec 3 640 € le m², contre 4 723 € autour de l’hôtel de ville et des Quinconces. L’écart est souvent plus fort d’une rue à l’autre que d’un quartier à l’autre.
La plus-value est-elle imposée si je vends à Bordeaux ?
La vente de votre résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value. Pour une résidence secondaire ou un bien loué, la plus-value est imposable : estimez-la avant de fixer votre prix de vente.