Investir à Issy-les-Moulineaux en 2026
Aux portes de Paris, Issy-les-Moulineaux combine emplois tertiaires, demande locative très tendue et prix élevés : un marché patrimonial, dans l’attente de la gare de la ligne 15 Sud.
Un marché patrimonial : demande locative très tendue, mais rendement brut d’environ 4,4 % et prix d’entrée élevés. La gare de la ligne 15 Sud (début 2027) est un atout, pas une garantie de plus-value.
- Rendement
- 5,0
- Prix d’entrée
- 3,0
- Demande locative
- 9,2
- Dynamisme
- 8,0
- Perspectives
- 7,5
Les chiffres clés
- Prix moyen au m²
- 7 671 €
- ▲ 4,1 % sur un an
- Loyer moyen au m²
- 28,3 €
- hors charges
- Rendement brut moyen
- 4,4 %
- appartements
- Population
- 67 669
- ville centre
- Tension locative
- Forte
- demande / offre
Pourquoi investir à Issy-les-Moulineaux ?
Un marché cher, en reprise depuis le creux de 2024
Un appartement se négocie en moyenne 7 671 € le m² à Issy-les-Moulineaux (estimation du second semestre 2025, la plus récente disponible), avec une fourchette de 6 537 à 8 611 € pour 50 % des biens. Sur un an, le prix progresse de 3,1 %, mais il reste inférieur de 10,0 % à celui d’il y a trois ans et de 9,2 % à celui d’il y a cinq ans. Sur dix ans, la hausse atteint 20,0 %.
La courbe des prix raconte un cycle complet : un pic autour de 8 480 € le m² en 2021, un creux à 7 330 € en 2024, puis un rebond à 7 630 € en 2025. Le marché a donc absorbé la hausse des taux sans s’effondrer. Les maisons, plus rares (5,4 % du parc), se vendent autour de 8 110 € le m².
7 671 €
le m² d’un appartement à Issy, fin 2025
Environ 8 % sous Boulogne-Billancourt. Prix moyen des appartements, second semestre 2025.
Pour situer la commune, voici les prix moyens des appartements dans ses voisines, avec le rendement brut moyen.
| Ville | Prix moyen au m² | Rendement brut |
|---|---|---|
| Boulogne-Billancourt | 8 346 € | 4,5 % |
| Issy-les-Moulineaux | 7 671 € | 4,4 % |
| Vanves | 6 495 € | 5,1 % |
| Clamart | 5 747 € | 4,8 % |
| Meudon | 5 373 € | 5,5 % |
Quartiers : un écart de 13 % entre le plus cher et le moins cher
La commune se découpe en sept grands quartiers. Le centre-ville et Val de Seine dépassent 8 100 € le m², tandis que La Ferme, au sud-ouest, reste sous 7 250 €. Dans un même quartier, l’écart est souvent plus fort d’une rue à l’autre : avant de fixer un prix, comparez les ventes de la même rue, pas la moyenne du quartier.
| N° | Quartier | Prix moyen au m² | Rendement brut estimé | Profil |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Centre-ville | 8 183 € | 4,2 % | Quartier le plus animé : commerces, écoles et immeubles d’habitation |
| 2 | Val de Seine | 8 151 € | 4,2 % | Quartier d’affaires et de médias le long du fleuve, proche du RER C et de la future ligne 15 |
| 3 | Les Varennes | 7 802 € | 4,4 % | Secteur résidentiel proche du centre, desservi par la ligne 12 |
| 4 | Les Îles | 7 661 € | 4,4 % | Bords de Seine et île Saint-Germain, maisons haut de gamme et appartements plus modestes |
| 5 | Les Épinettes | 7 541 € | 4,5 % | Hauteurs de la ville, rues plus calmes bordées de maisons |
| 6 | Les Hauts d’Issy | 7 363 € | 4,6 % | Quartier perché et calme autour de l’éco-quartier du Fort, logements récents |
| 7 | La Ferme | 7 222 € | 4,7 % | Accès direct aux bords de Seine, prix d’entrée le plus bas de la ville |
Louer : une demande qui ne faiblit pas
Le loyer moyen d’un appartement en location nue atteint 28,3 € le m² (32,3 € en meublé), soit un rendement brut d’environ 4,4 % au prix moyen. C’est correct pour l’Île-de-France, mais loin des 7 à 8 % de certaines villes moyennes : Issy se choisit pour la solidité de la demande, pas pour le rendement.
Le tensiomètre locatif place la ville au maximum (8 sur 8). Les chiffres de l’Insee le confirment : 57,7 % des ménages sont locataires, l’ancienneté moyenne d’un locataire atteint 5,3 ans (contre 3,8 ans en moyenne nationale) et le nombre d’entreprises est passé de 4 979 en 2014 à 7 447 en 2023. Les logements sont à 93,2 % des appartements, et 43 % ont une ou deux pièces.
Exemple chiffré T2 de 41 m², location nue
| Prix moyen d’un 2 pièces (7 780 € le m²) | 318 980 € |
| Loyer mensuel estimé (29,1 € le m²) | + 1 193 € |
| Loyers annuels bruts, 12 mois | + 14 316 € |
| Rendement brut | 4,5 % |
Ce rendement est calculé avant charges, vacance, taxe foncière et impôts. Le taux communal de taxe foncière est passé de 21,9 % à 24,7 % entre 2022 et 2025 : intégrez-le dans votre calcul net, avec notre simulateur de rendement locatif.
Ligne 15 Sud : un argument à manier avec prudence
La gare Issy, dans le quartier Léon Blum, doit ouvrir avec la ligne 15 Sud début 2027 selon la Société des grands projets. Elle sera en correspondance avec le RER C, et 150 000 voyageurs par jour sont attendus, dont 45 000 habitants dans un rayon d’un kilomètre. Le trajet vers Villejuif – Gustave Roussy durera 11 minutes, celui vers Villiers – Champigny – Bry 31 minutes.
Attention
Une gare ne garantit pas une hausse des prix. Les ventes se font aujourd’hui aux prix du marché, pas à ceux d’un métro qui n’est pas encore en service : ne surévaluez pas votre bien sur cet argument.
Vendre à Issy-les-Moulineaux : les repères
Pour estimer votre bien, croisez deux ou trois avis de valeur d’agences de la commune avec les ventes réelles de votre rue et de votre immeuble. Les critères qui font l’écart sont l’étage, l’extérieur, le stationnement et le diagnostic de performance énergétique (DPE), très regardé par les acheteurs sur les immeubles anciens.
Côté acheteurs, le taux départemental des droits de mutation est de 5 % dans les Hauts-de-Seine depuis le 1er avril 2025, contre 4,5 % auparavant, pour les actes signés jusqu’au 31 mars 2028 (selon Orpi). Cela alourdit les frais de notaire et peut réduire leur budget : calculez-les avec notre simulateur de frais de notaire.
Conseil de la rédaction
Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value est exonérée d’impôt. Pour une résidence secondaire ou un bien loué, estimez-la avant de fixer votre prix avec le simulateur de plus-value.
Vous rachetez dans la foulée ? Étudiez le prêt relais et comparez vente et location avec notre simulateur vendre ou louer. Pour aller plus loin, retrouvez tous nos conseils dans la rubrique acheter et vendre.
Sources et mises à jour
LyBox, fiche d’Issy-les-Moulineaux (prix et loyers au m², second semestre 2025, grands quartiers ; données Insee : population 2023, entreprises 2023, taux de taxe foncière 2025) · Société des grands projets, gare Issy (ligne 15 Sud) · Orpi, droits de mutation dans les Hauts-de-Seine · contours des zones (IRIS) : LyBox ; fond de carte © contributeurs OpenStreetMap. Photo d’en-tête : Chabe01, licence CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons.
27 octobre 2026 : création de la fiche, prix et loyers, carte des quartiers.
Évolution du prix au m²
Les atouts
- Demande locative très tendue (tensiomètre locatif : 8 sur 8)
- 7 447 entreprises en 2023, contre 4 979 en 2014
- RER C, métro ligne 12, tramway T2 et ligne 15 Sud attendue début 2027
- Locataires stables : 5,3 ans d’ancienneté moyenne
Les points de vigilance
- Prix d’entrée élevé : 7 671 € le m² pour un rendement brut de 4,4 %
- Prix en recul de 10,0 % sur trois ans malgré le rebond récent
- Taxe foncière en hausse : taux communal de 24,7 % en 2025
- Écart de 13 % entre quartiers, plus encore d’une rue à l’autre
Quel bien acheter ?
Studio (24 m²)
- Budget
- 186 800 €
- Loyer
- 804 € / mois
- Rendement brut
- 5,2 %
Rendement brut d’environ 5,2 % hors charges, rotation plus forte.
T2 (41 m²)
- Budget
- 318 980 €
- Loyer
- 1 193 € / mois
- Rendement brut
- 4,5 %
Le cœur du marché isséen, rendement brut de 4,5 %.
T3 (63 m²)
- Budget
- 472 500 €
- Loyer
- 1 625 € / mois
- Rendement brut
- 4,1 %
Familles, rendement brut d’environ 4,1 %.
Les projets qui vont changer la ville
- 2027 Gare Issy, ligne 15 SudMise en service prévue début 2027, en correspondance avec le RER C. 150 000 voyageurs par jour attendus selon la Société des grands projets.
Issy-les-Moulineaux face aux autres villes
| Ville | Prix m² | Loyer m² | Rendement | Note |
|---|---|---|---|---|
| Bordeaux | 4 108 € | 17,1 € | 5,0 % | 7,2 / 10 |
| Brive-la-Gaillarde | 1 681 € | 11,0 € | 7,9 % | 6,8 / 10 |
| Issy-les-Moulineaux | 7 671 € | 28,3 € | 4,4 % | 6,6 / 10 |
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Issy-les-Moulineaux en 2026 ?
Un appartement se vend en moyenne 7 671 € le m² (second semestre 2025), avec une fourchette de 6 537 à 8 611 € pour 50 % des biens. Les maisons ressortent autour de 8 110 € le m². Les prix progressent de 3,1 % sur un an après le creux de 2024.
Quel rendement locatif espérer à Issy-les-Moulineaux ?
Le rendement brut d’un appartement ressort autour de 4,4 % : 28,3 € de loyer mensuel au m² en location nue pour 7 671 € le m² à l’achat. Il est calculé avant charges, vacance et impôts, donc le rendement net est plus bas.
La ligne 15 Sud va-t-elle faire monter les prix à Issy ?
Personne ne peut le garantir. La gare Issy doit ouvrir début 2027 selon la Société des grands projets, mais les acheteurs paient aujourd’hui des prix de marché. Ne surévaluez pas votre bien sur cet argument.
La plus-value est-elle imposée si je vends à Issy ?
La vente de votre résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value. Pour une résidence secondaire ou un bien loué, la plus-value est imposable : estimez-la avant de fixer votre prix de vente.
Quel quartier d’Issy est le moins cher ?
La Ferme affiche le prix moyen le plus bas avec 7 222 € le m², contre 8 183 € au centre-ville. L’écart est souvent plus fort d’une rue à l’autre que d’un quartier à l’autre.