Les loyers d’une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Deux régimes existent : le micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire, et le régime réel, qui déduit les charges réellement payées. Ce simulateur calcule l’impôt dans les deux cas et indique le plus avantageux.
Le micro-foncier
Il s’applique automatiquement lorsque les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an. Vous déclarez le montant des loyers sur la déclaration de revenus, l’administration applique un abattement de 30 % censé couvrir toutes les charges. Aucune charge réelle n’est déductible, pas même les intérêts d’emprunt.
Revenu imposable = loyers × 70 %
Le régime réel
Obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers, il peut être choisi en dessous : l’option vous engage alors pour trois ans. Vous déduisez les charges réellement payées : taxe foncière (hors ordures ménagères), charges de copropriété non récupérables, assurances, frais de gestion, travaux d’entretien et d’amélioration, intérêts d’emprunt, plus un forfait de 20 € par logement.
Résultat foncier = loyers − charges déductibles − intérêts d’emprunt
Si le résultat est négatif, le déficit s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts : c’est le mécanisme du déficit foncier.
Combien d’impôt ?
Le revenu foncier imposable s’ajoute à vos autres revenus : il est taxé à votre tranche marginale d’imposition (0, 11, 30, 41 ou 45 %), plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les revenus fonciers ont été exclus de la hausse de CSG décidée pour 2026 sur les autres revenus du patrimoine. Une partie de la CSG (6,8 %) est déductible de vos revenus l’année suivante.
Exemple chiffré 9 600 € de loyers, tranche à 30 %
| Micro-foncier : imposable (70 %) | 6 720 € |
| Micro-foncier : impôt et prélèvements | 3 035 € |
| Réel : charges, forfait et intérêts | − 4 020 € |
| Réel : résultat imposable | 5 580 € |
| Réel : impôt et prélèvements | 2 520 € |
| Économie avec le réel | 515 € par an |
Avec 2 200 € de charges et 1 800 € d’intérêts, les charges réelles atteignent 42 % des loyers : le réel l’emporte sur l’abattement de 30 %.
Conseil de la rédaction
La règle simple : si vos charges réelles, intérêts compris, dépassent 30 % de vos loyers, le réel est plus intéressant. Avant d’opter, vérifiez que ce sera encore le cas pendant trois ans, une fois le crédit avancé ou les travaux terminés.
Les limites du calcul
L’impôt est calculé à votre tranche marginale, sans tenir compte d’un éventuel changement de tranche ni de la décote. Les logements sous un dispositif d’investissement (Pinel, Denormandie, Jeanbrun, Loc’Avantages) relèvent obligatoirement du réel ou d’un régime spécifique. Une location meublée ne relève pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (LMNP).
