Lorsque les charges d’une location vide dépassent les loyers, le résultat foncier devient négatif : c’est un déficit foncier. Au régime réel, ce déficit réduit votre revenu global, donc votre impôt sur le revenu. Ce simulateur calcule le déficit de l’année des travaux, la part imputable sur vos autres revenus, le report sur les années suivantes et l’économie d’impôt totale.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Le calcul se fait en deux temps. Les intérêts d’emprunt ne s’imputent que sur les loyers : s’ils les dépassent, l’excédent se reporte uniquement sur les revenus fonciers futurs. Le reste du déficit, issu des charges et des travaux, s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Déficit imputable = min(déficit hors intérêts ; 10 700 €)
Ce qui dépasse le plafond n’est pas perdu : il se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes, qui sont alors effacés d’impôt et de prélèvements sociaux jusqu’à épuisement du report.
Le plafond doublé pour la rénovation énergétique
Pour les travaux qui font passer un logement d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, le plafond est porté à 21 400 €. Cette mesure, créée pour les dépenses payées depuis 2023, a été prolongée par la loi de finances pour 2026 jusqu’au 31 décembre 2027. Il faut justifier du gain de classe par deux diagnostics de performance énergétique, avant et après travaux.
Exemple chiffré 30 000 € de travaux, tranche à 30 %
| Loyers | 9 000 € |
| Charges, forfait et intérêts | − 4 220 € |
| Travaux | − 30 000 € |
| Déficit foncier | 25 220 € |
| Imputé sur le revenu global | 10 700 € |
| Reporté sur les années suivantes | 14 520 € |
| Économie d’impôt totale | 11 926 € |
L’année des travaux, l’économie atteint 5 369 € : 3 210 € sur le revenu global et l’impôt évité sur les loyers. Le report efface ensuite les revenus fonciers pendant un peu plus de trois ans. Les travaux ne coûtent en réalité que 18 074 €.
Attention
Le logement doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. En cas de vente ou d’arrêt de la location avant, l’administration reprend le déficit imputé sur le revenu global.
Les limites du calcul
Le simulateur suppose des loyers, charges et intérêts constants, une tranche marginale inchangée et un revenu global suffisant pour absorber le déficit. Un déficit trop important par rapport à vos loyers futurs risque d’être perdu au bout de dix ans : étaler les travaux sur deux années fiscales permet alors d’utiliser deux fois le plafond.
