Assurance dommages-ouvrage en 2026 : à quoi sert-elle quand on fait construire ?

Quand tu fais construire, on te parle de « DO » comme d’une case à cocher entre le permis et le premier coulage. C’est pourtant l’une des rares assurances de la construction qui travaille pour toi seul : elle te rembourse un défaut grave sans te demander de prouver qui a mal fait son travail. Pas de procès, pas d’expertise judiciaire à attendre, un seul interlocuteur.

Le prix à régler au départ, souvent plusieurs milliers d’euros, fait hésiter beaucoup de particuliers. C’est aussi la raison pour laquelle on la retrouve au centre des litiges de revente : un notaire qui découvre qu’elle n’a jamais été souscrite sur une maison de moins de dix ans pose des questions, et ton acheteur aussi. Voici ce qu’elle couvre, ce qu’elle coûte, comment on déclare un sinistre et ce qui change si tu n’en as pas. Pour le reste du parcours, de l’achat du terrain à la remise des clés, tu trouveras nos guides sur le neuf et la construction.

1. Le principe : être indemnisé sans attendre les responsables

La loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, a posé un système à deux étages. D’un côté, chaque constructeur (architecte, entreprise, maître d’œuvre) est responsable pendant dix ans des dommages graves et doit être assuré pour cela : c’est la garantie décennale. De l’autre, le maître d’ouvrage doit souscrire une assurance « garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation » : c’est la dommages-ouvrage, prévue par l’article L242-1 du code des assurances.

Imagine un cas simple. Une fissure traversante apparaît au bout de quatre ans, l’entreprise de gros œuvre a été placée en liquidation, l’architecte et le bureau d’études se renvoient la balle. Sans DO, tu fais une expertise, tu assignes, tu attends parfois des années, avec une maison qui prend l’eau. Avec une DO, tu déclares le sinistre à un seul assureur, qui expertise, propose une indemnité dans des délais fixés par la loi, puis règle ses comptes avec les assureurs décennaux sans toi.

Une confusion revient souvent : la DO n’est pas un morceau de la décennale. Ce sont deux contrats distincts, souscrits par deux personnes différentes, qui jouent à des moments différents. Pour la garantie décennale elle-même, le périmètre dépend de la nature des désordres et de la qualité du constructeur ; on ne la détaille pas ici, on s’intéresse à la façon dont les deux s’articulent.

Critère	Dommages-ouvrage souscrite par toi	Garantie décennale souscrite par chaque constructeur
Qui paie la prime	Le maître d’ouvrage, une seule fois	Chaque professionnel, dans son prix
Qui reçoit l’indemnité	Toi, puis les propriétaires suivants	Toi, via la mise en cause du constructeur
Quand l’argent arrive	Avant toute recherche de responsabilité	Après l’établissement des responsabilités
Nombre d’interlocuteurs	Un seul assureur	Autant que d’intervenants
Période d’effet	Après l’année de parfait achèvement, jusqu’à 10 ans	10 ans à compter de la réception

2. Qui doit la souscrire, et quand ?

L’obligation pèse sur la personne qui fait réaliser des travaux de construction en tant que propriétaire de l’ouvrage, vendeur ou mandataire du propriétaire. Pour un particulier, cela veut dire : toi, dès que tu fais construire une maison, une extension ou une rénovation lourde qui touche le gros œuvre, directement avec un architecte et des entreprises. Le texte impose de la souscrire « avant l’ouverture du chantier », et les assureurs rappellent qu’on ne peut pas régulariser l’obligation une fois les travaux commencés.

Le maître d’ouvrage, avant le premier coup de pelle

Si tu choisis tes entreprises toi-même, tu es seul responsable de cette démarche. Un courtier ou ton assureur habitation te remet un questionnaire à remplir : plans, devis, attestations de décennale des intervenants, étude de sol quand elle existe. Prépare ce dossier en même temps que les devis des entreprises, pas la veille du démarrage.

En CCMI, une assurance qui passe par le constructeur

Avec un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le constructeur doit mentionner la référence de l’assurance dommages-ouvrage dans le contrat. À défaut de l’avoir obtenue dans le délai prévu, il doit rembourser les sommes versées. Autrement dit, ne signe pas en pensant que « c’est inclus » : demande le nom de l’assureur et la date de l’attestation.

Et si tu construis pour toi : pas de sanction pénale, mais un vrai risque

Pour les professionnels, les sociétés et le particulier qui construit pour louer ou revendre, l’absence d’assurance est un délit : l’article L243-3 prévoit six mois d’emprisonnement et 75 000 € d’amende. La loi écarte pourtant la personne physique qui construit un logement pour l’occuper elle-même ou pour le faire occuper par son conjoint, ses ascendants ou ses descendants. Ne conclus pas de là qu’on peut s’en passer : la sanction pénale disparaît, pas les conséquences civiles. Si tu revends dans les dix ans, l’acheteur et le notaire regardent l’attestation, et tu peux répondre personnellement des désordres.

L’auto-construction a ses propres contrats chez les assureurs, et la nature des travaux pèse sur la prime. Si tu envisages de réaliser toi-même une partie du chantier, pose la question à ton courtier avant de signer quoi que ce soit : le montage dépend de ce que tu fais et de ce que font les entreprises.

Pour une extension, la règle reste la même, avec une nuance bien formulée par le code : l’obligation ne s’applique pas aux ouvrages existants avant l’ouverture du chantier, sauf ceux qui sont totalement incorporés au neuf et en deviennent techniquement indivisibles (article L243-1-1). Tu assures donc la partie neuve, et les éléments existants qui lui sont indissociables.

3. Ce qu’elle couvre et pendant combien de temps

La DO garantit la réparation des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage, ou qui l’affectent dans l’un de ses éléments au point de le rendre impropre à sa destination, y compris quand ils viennent d’un vice du sol. Elle couvre aussi les éléments d’équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert. Les clauses-types fixées par arrêté (annexe II à l’article A243-1, en vigueur depuis le 1er avril 2018) précisent que les travaux de démolition, de déblaiement ou de dépose nécessaires à la réparation en font partie.

Des dommages de nature décennale, pas des défauts d’aspect

Une infiltration structurelle, un affaissement de plancher, une fissure qui menace la stabilité d’un mur, un effondrement de toiture : on est dans le champ. Une peinture écaillée, un joint de carrelage disgracieux ou une porte qui frotte restent dans la garantie de parfait achèvement, ou relèvent d’un autre contrat. Les clauses-types excluent aussi les dommages causés intentionnellement, ceux qui viennent de l’usure normale ou du défaut d’entretien, et ceux dus à une cause étrangère.

Certaines compagnies ajoutent des garanties facultatives, à comparer au moment du devis : les éléments d’équipement dissociables (un ballon d’eau chaude, des radiateurs) quand leur panne est liée à un dommage garanti, les dommages immatériels (relogement pendant les réparations) et les dommages causés aux parties existantes par les travaux neufs.

De la fin du parfait achèvement jusqu’aux dix ans

La chronologie compte. Pendant l’année qui suit la réception, la garantie de parfait achèvement oblige l’entrepreneur à reprendre tous les désordres que tu lui signales. La DO prend le relais à l’expiration de ce délai et s’éteint dix ans après la réception, en même temps que la décennale. Sa durée effective est donc d’environ neuf ans.

Il existe deux exceptions utiles. La DO intervient plus tôt si, avant la réception, le contrat avec l’entrepreneur a été résilié pour inexécution après mise en demeure restée sans effet. Elle intervient aussi pendant l’année de parfait achèvement quand l’entrepreneur n’a pas rempli ses obligations après une mise en demeure par lettre recommandée (ou envoi recommandé électronique) restée infructueuse. C’est le cas typique de l’artisan qui disparaît avec les réserves non levées.

4. Combien coûte une dommages-ouvrage ?

La prime se paie une seule fois, à la souscription, et non chaque année comme une assurance habitation. Elle dépend du coût total de la construction, au sens des clauses-types : toutes révisions, honoraires, taxes et travaux supplémentaires compris. Les assureurs regardent aussi la qualification des constructeurs, la présence d’un contrôleur technique, l’existence d’une étude de sol, la nature des travaux (construction neuve, rénovation, extension) et les garanties facultatives retenues. Une rénovation coûte généralement plus cher à assurer qu’une construction neuve du même montant.

Pour fixer un ordre de grandeur, un comparateur en ligne cite environ 3 000 € en moyenne et 2 à 4 % du montant des travaux. Sa grille chez un assureur partenaire montre un point qu’on oublie : les petits chantiers coûtent proportionnellement plus cher, parce que la prime démarre à un niveau forfaitaire.

Dans cette grille, les deux premières tranches sont à prix forfaitaire et la troisième s’applique en taux (2,08 % de 250 000 €, soit 5 200 €). C’est un exemple chez un seul assureur, pas un prix de marché : toutes les compagnies ne proposent pas ce contrat, alors demande plusieurs devis.

Si aucun assureur ne veut te couvrir, tu peux saisir le Bureau central de tarification (BCT) construction, qui peut imposer à une compagnie de te garantir à un tarif qu’il fixe. C’est un recours, pas une première démarche : commence par un courtier qui place régulièrement ce type de contrat.

Pense à ajouter cette prime à ton plan de financement dès le départ. Si ton terrain est en Provence, notre dossier pour faire construire sa maison dans les Bouches-du-Rhône détaille le foncier, les risques naturels et les règles locales qui pèsent aussi sur le budget.

5. Déclarer un sinistre : la procédure et les délais

Tu constates un désordre grave dans la période de garantie. Tu écris à ton assureur DO, par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique avec avis de réception (ou contre récépissé), en indiquant le numéro du contrat, le nom du propriétaire, l’adresse, la date de réception ou de première occupation, la date d’apparition des dommages avec leur description et leur localisation. Si tu déclares pendant l’année de parfait achèvement, tu joins la copie de la mise en demeure adressée à l’entrepreneur.

Dans les dix jours, l’assureur peut te dire que la déclaration est incomplète et réclamer les pièces manquantes. Tant que ce n’est pas fait, aucun délai ne court contre lui : les délais légaux démarrent à la réception d’une déclaration « réputée constituée ». Joins donc tout du premier coup, photos datées comprises.

Étape	Délai maximal de l’assureur	Ce qui se passe
Déclaration incomplète	10 jours	Il réclame les pièces manquantes
Décision sur le principe	60 jours	Il notifie s’il garantit ou refuse, avec un refus motivé
Offre d’indemnité	90 jours	Il propose une somme pour les travaux de réparation
Paiement après ton accord	15 jours	Il verse l’indemnité acceptée
Petit sinistre ou refus évident	15 jours	Sans expertise : offre ou refus de garantie

Le point que l’on découvre trop tard : ces délais sont sanctionnés. Si l’assureur ne respecte pas le délai de 60 jours ou celui de 90 jours, ou s’il propose une offre manifestement insuffisante, tu peux, après l’en avoir informé, engager les dépenses nécessaires à la réparation. L’indemnité est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. En cas de difficulté exceptionnelle, l’assureur peut te proposer un délai supplémentaire pour son offre, mais seulement avec ton accord exprès et dans la limite de 135 jours.

L’expert est désigné par l’assureur. Tu peux le récuser dans les huit jours de la notification de sa désignation ; une seconde récusation conduit à sa désignation par le juge des référés, et les délais s’allongent alors de dix jours, puis de trente. Les opérations sont contradictoires : tu peux te faire assister, et l’expert consulte les constructeurs concernés. Si ton dossier est technique, une contre-expertise indépendante vaut le coup avant d’accepter l’offre.

Enfin, l’expert n’a pas pour mission de rechercher les responsabilités : il décrit les désordres, propose les travaux et en estime le coût. La mise en cause des constructeurs, c’est l’affaire de l’assureur, qui exerce son recours ensuite. C’est tout l’intérêt de la mécanique, et c’est pourquoi tu n’as pas à choisir entre dix interlocuteurs quand la façade se fissure.

6. Revendre une maison sans dommages-ouvrage

La DO suit la maison, pas la personne. Elle se transmet automatiquement aux propriétaires successifs jusqu’à son terme, ce qui en fait un argument de vente à part entière : l’acheteur d’une maison de moins de dix ans retrouve une couverture déjà payée.

Si l’attestation n’existe pas, le notaire le fait figurer à l’acte, et l’acheteur négocie ou renonce. Ce n’est pas un blocage automatique, mais le prix se discute : l’acheteur reprend un risque sans préfinancement, et ta responsabilité civile personnelle peut être engagée à son égard. Mieux vaut le savoir avant la mise en vente, par exemple en regardant ce que dit ton acte d’achat et en demandant à l’ancien propriétaire ou au constructeur la référence du contrat.

Côté acheteur, c’est aussi un réflexe à avoir. Quand tu visites une maison de moins de dix ans, demande dès la première visite l’attestation de DO, la date de réception, les procès-verbaux et les attestations de décennale. Si le vendeur n’a pas ces papiers, tu peux difficilement évaluer le risque que tu reprends, et le prix doit en tenir compte. Pour le reste de l’achat, d’autres repères se trouvent dans nos dossiers sur la maison et l’habitat.

Un dernier point de vigilance sur l’assureur lui-même. Plusieurs compagnies étrangères qui vendaient des contrats de décennale et de DO en France ont fait faillite ces dernières années. Selon un comparateur spécialisé, l’ordonnance du 27 novembre 2017 a étendu l’intervention du Fonds de garantie des assurances obligatoires (FGAO) aux défaillances d’assureurs, y compris étrangers opérant en libre prestation de services, pour les contrats conclus à partir du 1er juillet 2018. Si ta maison est plus ancienne, vérifie le nom de la compagnie qui figure sur l’attestation et, en cas de doute, appelle un courtier avant de déclarer un sinistre.

Questions fréquentes