Le taux d’endettement, que les banques appellent aussi taux d’effort, mesure la part de vos revenus absorbée chaque mois par vos crédits. Depuis 2022, la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) le limite à 35 %, assurance emprunteur comprise. Le HCSF a confirmé ce plafond à sa séance de septembre 2026.
Ce que calcule le simulateur
À partir de vos salaires, de vos autres revenus stables et de vos charges, l’outil affiche :
- votre taux d’endettement avec le nouveau prêt ;
- la marge qui vous reste avant 35 % (ou le dépassement) ;
- la mensualité maximale possible pour le nouveau prêt ;
- votre reste à vivre, au total et par personne ;
- le capital finançable avec cette mensualité sur 15, 20 et 25 ans, aux taux moyens du moment.
La formule
Taux d’endettement = charges de crédit mensuelles ÷ revenus nets mensuels retenus × 100
Les revenus retenus sont les salaires nets avant impôt (un 13e mois est lissé sur douze mois), les pensions et rentes, et 70 % des loyers perçus. Les charges sont toutes les mensualités de crédit, assurance comprise, la pension alimentaire versée et le loyer si vous restez locataire.
Revenus locatifs : deux méthodes
En méthode classique, 70 % des loyers s’ajoutent aux revenus et le crédit locatif aux charges. En méthode différentielle, seul le solde entre les deux est compté. Cette seconde méthode, plus favorable aux investisseurs, n’est pas pratiquée par toutes les banques.
Exemple chiffré Couple, 4 700 € nets par mois
| Salaires (2 600 € + 2 100 €) | 4 700 € |
| Nouveau prêt, assurance comprise | − 1 300 € |
| Crédit auto | − 150 € |
| Taux d’endettement (1 450 ÷ 4 700) | 30,9 % |
Le plafond de 35 % correspond à 1 645 € de charges : il reste 195 € de marge, et le nouveau prêt pourrait atteindre 1 495 € par mois. Le reste à vivre est de 3 250 €. Si ce couple perçoit aussi 700 € de loyers pour un crédit locatif de 600 €, le taux passe à 39,5 % en méthode classique, mais à 33,2 % en méthode différentielle.
Les règles du HCSF
- 35 % de taux d’effort maximal, assurance comprise ;
- 25 ans de durée maximale, 27 ans dans le neuf avec un différé ;
- 20 % des dossiers de chaque banque peuvent déroger, en priorité pour la résidence principale et les primo-accédants ;
- un prêt relais n’entre pas dans le calcul si sa quotité ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien vendu.
Le reste à vivre compte aussi
Aucune règle ne fixe de minimum : chaque banque a sa grille. Le simulateur signale un reste à vivre inférieur à 800 € pour une personne, plus 300 € par personne supplémentaire, un repère prudent et non une norme.
Limites
Le calcul suit la méthode la plus courante. Une banque peut retenir une autre décote sur les loyers, exclure des primes jugées irrégulières ou ajouter un loyer fictif. Les revenus des indépendants sont en général moyennés sur trois ans.
