Un bien immobilier peut être démembré : l’usufruit donne le droit de l’occuper ou d’en percevoir les loyers, la nue-propriété donne le droit d’en disposer. Donner la nue-propriété à ses enfants en gardant l’usufruit est l’une des façons les plus efficaces de préparer sa succession. Ce simulateur calcule la valeur fiscale de chaque droit et les droits de donation économisés.
Le barème fiscal de l’usufruit
Pour les droits de donation et de succession, la valeur de l’usufruit viager dépend de l’âge de l’usufruitier, selon le barème de l’article 669 du code général des impôts. Plus l’usufruitier est âgé, plus l’usufruit vaut peu et plus la nue-propriété vaut cher.
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Un usufruit à durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, toute période commencée comptant en entier, quel que soit l’âge.
Pourquoi donner la nue-propriété ?
Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété. Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et rejoint la nue-propriété sans droits supplémentaires : la valeur de l’usufruit et la hausse de prix du bien sont transmises en franchise d’impôt. Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 € par parent, renouvelable tous les quinze ans ; au-delà, le barème en ligne directe s’applique, de 5 % à 45 %, avec une tranche à 20 % entre 15 932 € et 552 324 €.
Droits = barème (valeur de la nue-propriété ÷ nombre de parts − abattement de 100 000 €)
Exemple chiffré bien de 600 000 €, parents de 68 ans, deux enfants
| Nue-propriété (60 %) | 360 000 € |
| Part de chaque enfant, par parent | 90 000 € |
| Droits en nue-propriété | 0 € |
| Part en pleine propriété, par parent | 150 000 € |
| Droits en pleine propriété | 32 777 € |
| Droits économisés | 32 777 € |
Les parents continuent d’habiter le bien ou d’en toucher les loyers. À leur décès, les enfants en deviennent pleins propriétaires sans droits de succession sur ce bien.
Conseil de la rédaction
Donner tôt est plus efficace : avant 71 ans, la nue-propriété ne vaut que 60 % du bien, contre 70 % de 71 à 80 ans. Et l’abattement de 100 000 € se reconstitue quinze ans après la donation.
Les limites du calcul
Le simulateur ne compte pas les frais de l’acte : émoluments du notaire, taxe de publicité foncière et contribution de sécurité immobilière. Pour un bien du couple, il retient le même âge pour les deux parents. Le barème fiscal ne s’applique qu’aux droits de mutation : en cas de vente du bien démembré, la répartition du prix se négocie sur une valeur économique, souvent différente.
