Le prêt relais permet d’acheter avant d’avoir vendu. La banque avance une partie de la valeur du bien mis en vente, et vous la remboursez en une fois quand la vente est signée. Pendant ce temps, vous ne payez en général que les intérêts.
Ce que calcule le simulateur
- le montant du prêt relais selon la quotité retenue par la banque ;
- le prêt complémentaire nécessaire pour boucler l’achat ;
- la charge mensuelle pendant la vente, puis après ;
- le coût du relais et la somme à rembourser à la vente ;
- ce qu’il vous reste si vous vendez 10 ou 20 % sous l’estimation.
La méthode
Prêt relais = valeur estimée × quotité − capital restant dû
Prêt complémentaire = prix + frais de notaire − apport − prêt relais
La quotité n’est fixée par aucun texte. Les banques retiennent en général 60 à 70 % de la valeur estimée, et jusqu’à 80 % quand un compromis de vente est signé. Le capital restant dû sur l’ancien logement est soldé le jour de la vente. Si le relais suffit à financer l’achat, on parle de relais sec : aucun prêt complémentaire n’est nécessaire.
Deux formules de remboursement
Avec le paiement des intérêts, vous réglez chaque mois les intérêts du relais. En franchise totale, vous ne payez que l’assurance : les intérêts s’ajoutent au capital et sont réglés à la vente, ce qui coûte un peu plus cher.
Exemple chiffré Maison estimée 300 000 €, 80 000 € restant dû
| 300 000 € × 70 % | 210 000 € |
| Capital restant dû | − 80 000 € |
| Prêt relais | 130 000 € |
| Nouveau bien 400 000 € + 32 000 € de notaire − 20 000 € d’apport − relais | 282 000 € |
| Charge pendant la vente | 2 157 € par mois |
Le prêt complémentaire de 282 000 € sur 20 ans à 3,40 % coûte 1 621 € par mois. S’y ajoutent 433 € d’intérêts du relais à 4 % et 103 € d’assurance sur les deux prêts. Une fois la maison vendue, la charge retombe à 1 692 € par mois. Sur 12 mois, le relais coûte 5 590 €.
Les règles à connaître
- Durée : 12 mois en général, 24 mois au plus.
- Endettement : selon le HCSF, le relais n’entre pas dans le taux de 35 % si sa quotité ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien vendu. Le prêt complémentaire, lui, y entre.
- Au terme, si le bien n’est pas vendu, la banque peut prolonger le relais avec des frais, ou demander de baisser le prix.
Estimez prudemment
Le principal risque est une vente plus basse ou plus lente que prévu. Le simulateur montre ce qu’il vous resterait avec une vente à − 10 % et à − 20 % : si le prix ne couvre plus le relais et l’ancien prêt, baissez la quotité.
Limites
Les frais de dossier, de garantie et de prolongation ne sont pas comptés, et l’assurance est calculée sur le capital emprunté. Le simulateur suppose que l’ancien prêt est soldé à la vente : ses mensualités éventuelles pendant la vente s’ajoutent à la charge affichée.
