Investir à Brive-la-Gaillarde en 2026
Ville moyenne de Corrèze, Brive affiche des prix d’entrée bas (1 681 € le m² en appartement) et un rendement brut proche de 8 %, mais une vacance de 10,7 % et un DPE à surveiller.
Un marché de rendement : prix d’entrée sous 1 700 € le m² et rendement brut proche de 8 %, mais vacance de 10,7 %, revenus locaux modestes et DPE à surveiller dans l’ancien.
- Rendement
- 8,5
- Prix d’entrée
- 9,0
- Demande locative
- 6,0
- Dynamisme
- 5,0
- Perspectives
- 5,5
Les chiffres clés
- Prix moyen au m²
- 1 681 €
- ▼ 2,9 % sur un an
- Loyer moyen au m²
- 11,0 €
- hors charges
- Rendement brut moyen
- 7,9 %
- appartements
- Population
- 47 095
- ville centre
- Vacance locative
- 10,7 %
- parc privé
- Tension locative
- Forte
- demande / offre
Pourquoi investir à Brive-la-Gaillarde ?
L’essentiel
- Un appartement se vend 1 681 € le m² en moyenne, une maison 1 984 € (second semestre 2025).
- Le rendement brut approche 7,9 % en location nue et dépasse 10 % en meublé, avant charges et impôts.
- La vacance atteint 10,7 % des logements et 15,5 % dans le centre : la demande se choisit rue par rue.
- Brive est dans l’Action cœur de ville : le Denormandie y est possible jusqu’au 31 décembre 2027.
Des prix d’entrée sous 1 700 € le m² en appartement
Brive-la-Gaillarde, sous-préfecture de la Corrèze, reste une ville où l’on achète encore un appartement sous 1 700 € le m². Selon les ventes enregistrées au second semestre 2025, un appartement se négocie en moyenne 1 681 € le m², avec une fourchette de 1 313 à 2 122 € pour la moitié des biens. Les maisons ressortent à 1 984 € le m², entre 1 675 et 2 434 € pour la moitié d’entre elles.
| Type de bien | 25 % des ventes sous | Prix moyen | 25 % des ventes au-dessus de |
|---|---|---|---|
| Appartement | 1 313 € | 1 681 € | 2 122 € |
| Maison | 1 675 € | 1 984 € | 2 434 € |
Sur un an, les prix de la ville gagnent 1,3 %, puis 7,1 % sur trois ans, 19,8 % sur cinq ans et 37,4 % sur dix ans. La courbe des appartements est plus heurtée : 1 126 € le m² fin 2016, 1 731 € fin 2024, puis 1 681 € fin 2025 après un pic semestriel à 1 803 € au premier semestre 2025. Sur un marché de cette taille, quelques ventes suffisent à déplacer la moyenne d’un semestre : lisez la tendance sur plusieurs années plutôt que sur un point.
1 681 €
le m² d’un appartement à Brive, fin 2025
Un niveau 49 % au-dessus des 1 126 € de fin 2016, mais un peu sous le pic de 1 803 € du premier semestre 2025. Source : prix moyen des appartements, second semestre 2025.
Louer à Brive : près de 8 % de rendement brut
Le loyer moyen d’un appartement en location nue atteint 11,0 € le m² par mois (14,1 € en meublé). Rapporté au prix moyen de 1 681 € le m², cela donne un rendement brut d’environ 7,9 % en nu et 10,1 % en meublé, bien au-dessus des 5,0 % de Bordeaux. Les petites surfaces sont les plus chères au m² : le studio se loue 15,1 € le m² en nu, le trois-pièces 9,9 €.
| Appartement | Loyer au m² en nu | Loyer au m² en meublé |
|---|---|---|
| 1 pièce | 15,1 € | 17,1 € |
| 2 pièces | 11,6 € | 13,8 € |
| 3 pièces | 9,9 € | 10,8 € |
| Toutes tailles | 11,0 € | 14,1 € |
Le tensiomètre locatif classe Brive au maximum de l’échelle (8 sur 8 : un locataire y trouve très difficilement un logement), pourtant 10,7 % des logements sont vacants, contre 7,8 % en France. Les deux chiffres coexistent : la vacance est très inégale selon les quartiers (15,5 % dans le centre, 6,2 % à Tujac), ce qui invite à choisir son adresse avec soin. Les locataires représentent 49,2 % des ménages et occupent leur logement depuis 3,8 ans en moyenne, comme la moyenne nationale.
Exemple chiffré T2 de 41 m², location nue
| Prix moyen d’un 2 pièces (1 864 € le m²) | 76 424 € |
| Loyer mensuel estimé (11,6 € le m²) | + 476 € |
| Loyers annuels bruts, 12 mois | + 5 712 € |
| Rendement brut | 7,5 % |
Ce rendement est calculé avant charges, vacance, taxe foncière et impôts : il ne représente pas ce qui reste dans votre poche. En meublé, le même T2 se louerait environ 566 € par mois (13,8 € le m²), soit 8,9 % brut. Comparez les deux régimes avec notre simulateur meublé ou vide et calculez le net avec le simulateur de rendement locatif.
Quartiers : 18 % d’écart de prix entre le plus cher et le moins cher
Les zones statistiques de Brive se regroupent en sept grands quartiers. Le centre-ville (Centre, Guierle, Poste, Arsonval) affiche le prix le plus élevé avec 1 800 € le m² en appartement, suivi du secteur de l’Hôpital et de Migoule (1 770 €). À l’autre bout, Rollinat – Breuil descend à 1 520 € le m², mais ce secteur est surtout composé de maisons (88 % du parc) et les ventes d’appartements y sont rares : ce prix est à prendre avec prudence.
| N° | Quartier | Prix moyen au m² | Rendement brut estimé | Profil |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Centre-ville – Guierle | 1 800 € | 7,3 % | Hypercentre et rues commerçantes (Centre, Guierle, Poste, Arsonval) : 80 % d’appartements, 73 % de locataires, mais 15,5 % de logements vacants |
| 2 | Hôpital – Migoule | 1 770 € | 7,5 % | Hôpital, Migoule : le revenu médian le plus élevé de la ville (24 347 €), 56 % de maisons |
| 3 | Tujac | 1 615 € | 8,2 % | Tujac Ouest, Sud et Nord : le revenu médian le plus bas de la ville d’après l’Insee, prudence sur la solvabilité des locataires |
| 4 | Rivet – Sauvajoux | 1 606 € | 8,2 % | Rivet, Sauvajoux, Vialmur : parc plus pavillonnaire (55 % de maisons), 56 % de locataires |
| 5 | Zola – Bouygue | 1 596 € | 8,3 % | Zola, Bouygue, Danton, Gaubre : 13 % d’étudiants, parc mixte (53 % d’appartements), 59 % de locataires |
| 6 | Chapélies – Sports | 1 552 € | 8,5 % | Chapélies, Sports, Caserne : parc mixte (53 % d’appartements), prix d’entrée bas |
| 7 | Rollinat – Breuil | 1 520 € | 8,7 % | Rollinat, Breuil, Tilleul, Bouquet : secteur de maisons (88 % du parc) et de propriétaires, peu d’appartements en vente donc prix moins fiables |
Attention
L’écart entre quartiers reste modeste : le moins cher est 16 % sous le plus cher en appartement. À Brive, l’état de l’immeuble, le DPE et l’étage pèsent davantage que l’adresse. Comparez toujours les ventes de la même rue avant de fixer un prix d’offre.
Un marché de ville moyenne : démographie et revenus
La commune compte 47 095 habitants en 2023, contre 50 230 en 2007 et 45 910 en 2020 : elle a perdu des habitants pendant treize ans avant de repartir légèrement à la hausse. Le revenu médian s’établit à 21 210 € par an et par unité de consommation, sous les 23 037 € de la moyenne nationale, et le taux de chômage atteint 9,4 % contre 8,6 % en France. Le parc se partage presque à égalité entre appartements (52,6 %) et maisons (46,9 %), et 9,9 % des habitants sont étudiants.
Ces chiffres contribuent au niveau des loyers et des prix : des revenus modestes plafonnent ce qu’un locataire peut payer, ce qui limite la hausse des loyers sur le long terme. Brive convient donc à un investisseur qui vise le revenu, avec un budget limité et une gestion rigoureuse, davantage qu’à celui qui parie sur une forte plus-value.
Accès et revitalisation du centre-ville
Depuis Paris, les trains directs vers Brive arrivent à la gare d’Austerlitz en 4 h 19 à 4 h 47 selon les horaires consultés le 28 octobre 2026 ; les autres itinéraires imposent une ou deux correspondances. Brive se choisit pour y vivre ou y investir sur place, plutôt que pour faire la navette avec Paris.
Bon à savoir
Brive-la-Gaillarde figure dans la liste des communes du programme Action cœur de ville, ce qui la rend éligible au dispositif Denormandie. Il donne une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient pour 6, 9 ou 12 ans de location d’un logement ancien rénové (travaux d’au moins 25 % du coût total), prorogée jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026.
Pour un investisseur, c’est un levier utile sur les immeubles anciens du centre, là où la vacance est la plus forte. Vérifiez auprès de la mairie ou de l’intercommunalité le périmètre exact des rues concernées avant de signer une promesse, puis suivez les autres dossiers de notre rubrique investissement locatif.
Risques : DPE, vacance et pouvoir d’achat
Danger · Logement inlouable
Un logement classé G au DPE ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, et les logements F suivront le 1er janvier 2028, puis les E en 2034. Dans l’ancien de Brive, acheter une passoire thermique sans budget de rénovation revient à acheter un bien que vous ne pourrez pas louer.
Autres points de vigilance : la vacance de 15,5 % dans le centre, qui impose de viser des logements rénovés plutôt que le moins cher du quartier ; la taille limitée du marché, où quelques ventes déplacent les moyennes ; et le niveau des revenus locaux, qui borne les loyers. Pour situer ces prix à l’échelle du pays, consultez notre page sur le prix de l’immobilier au m².
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Brive-la-Gaillarde en 2026 ?
Un appartement se vend en moyenne 1 681 € le m² (second semestre 2025), avec une fourchette de 1 313 à 2 122 € pour la moitié des biens. Les maisons ressortent à 1 984 € le m². Les prix de la ville progressent de 1,3 % sur un an et de 7,1 % sur trois ans.
Quel rendement locatif espérer à Brive-la-Gaillarde ?
Le rendement brut d’un appartement ressort autour de 7,9 % en location nue (11,0 € de loyer mensuel au m² pour 1 681 € le m² à l’achat) et 10,1 % en meublé. Il est calculé avant charges, vacance et impôts, donc le rendement net est plus bas.
Quel quartier de Brive est le moins cher ?
Rollinat – Breuil affiche le prix d’appartement le plus bas avec 1 520 € le m², mais ce secteur compte surtout des maisons et peu de ventes d’appartements. Chapélies – Sports suit à 1 552 €, contre 1 800 € dans le centre-ville.
Brive-la-Gaillarde est-elle éligible au Denormandie ?
Oui, la commune figure dans la liste Action cœur de ville, qui ouvre droit au dispositif. La réduction d’impôt va de 12 % à 21 % du prix de revient selon la durée de location, pour un logement ancien avec au moins 25 % de travaux, jusqu’au 31 décembre 2027.
Peut-on rejoindre Paris en train depuis Brive ?
Oui, par des trains directs vers la gare d’Austerlitz en 4 h 19 à 4 h 47 environ, selon les horaires consultés le 28 octobre 2026. Les trajets avec correspondance passent souvent par Bordeaux ou Agen et arrivent à Montparnasse.
Ce qu’il faut retenir
Brive offre des prix d’entrée bas et un rendement brut proche de 8 %, à condition de viser des logements rénovés et classés au moins E, car la vacance et le DPE sont les deux vrais risques.
Sources et mises à jour
LyBox, fiche de Brive-la-Gaillarde (prix et loyers au m², second semestre 2025, quartiers ; données Insee : population 2023, logement, revenus, chômage) · ANCT, livret Nouvelle-Aquitaine : communes Action cœur de ville (chiffres au 30 juin 2024) · Investissement-locatif.com, loi Denormandie : taux et prorogation jusqu’au 31 décembre 2027 (mise à jour du 5 août 2026) · Crédit Agricole Immobilier, calendrier d’interdiction de location selon le DPE (avril 2026) · L’Itinéraire, trains Brive-la-Gaillarde – Paris (horaires consultés le 28 octobre 2026) · Contours des quartiers : LyBox ; fond de carte © contributeurs OpenStreetMap. Photo d’en-tête : rue Toulzac à Brive-la-Gaillarde, Benjamin Smith, licence CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons.
28 octobre 2026 : création de la fiche, prix et loyers du second semestre 2025, carte des quartiers.
Évolution du prix au m²
Les atouts
- Prix d’entrée bas : 1 681 € le m² en appartement, 1 984 € en maison
- Rendement brut d’environ 7,9 % en location nue et 10,1 % en meublé
- Tensiomètre locatif au maximum (8 sur 8)
- Commune Action cœur de ville, éligible au Denormandie jusqu’au 31 décembre 2027
- Population repartie à la hausse : 45 910 habitants en 2020, 47 095 en 2023
Les points de vigilance
- Vacance de 10,7 % des logements, 15,5 % dans le centre-ville
- DPE : location interdite pour les logements G depuis 2025, puis F en 2028 et E en 2034
- Revenu médian de 21 210 € par an, sous la moyenne nationale (23 037 €)
- Population encore sous son niveau de 2007 (50 230 habitants)
- Chômage à 9,4 %, contre 8,6 % en France
Quel bien acheter ?
Studio (25 m²)
- Budget
- 41 700 €
- Loyer
- 378 € / mois
- Rendement brut
- 10,9 %
Rendement brut d’environ 10,9 %, rotation plus forte.
T2 (41 m²)
- Budget
- 76 424 €
- Loyer
- 476 € / mois
- Rendement brut
- 7,5 %
Le cœur du marché briviste, rendement brut de 7,5 %.
T3 (65 m²)
- Budget
- 128 765 €
- Loyer
- 644 € / mois
- Rendement brut
- 6,0 %
Familles et colocation, rendement brut d’environ 6,0 %.
Maison (90 m²)
- Budget
- 182 250 €
- Loyer
- 846 € / mois
- Rendement brut
- 5,6 %
Rendement brut d’environ 5,6 %, davantage de patrimoine que de revenu.
Les projets qui vont changer la ville
- En cours Action cœur de villeBrive-la-Gaillarde figure dans la liste des communes du programme Action cœur de ville (liste ANCT, chiffres au 30 juin 2024), qui soutient la revitalisation des centres-villes et ouvre droit au dispositif Denormandie.
- 2027 Fin du Denormandie au 31 décembre 2027Réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient pour 6, 9 ou 12 ans de location d’un logement ancien rénové (travaux d’au moins 25 % du coût total), prorogée jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026.
Brive-la-Gaillarde face aux autres villes
| Ville | Prix m² | Loyer m² | Rendement | Note |
|---|---|---|---|---|
| Bordeaux | 4 108 € | 17,1 € | 5,0 % | 7,2 / 10 |
| Brive-la-Gaillarde | 1 681 € | 11,0 € | 7,9 % | 6,8 / 10 |
| Issy-les-Moulineaux | 7 671 € | 28,3 € | 4,4 % | 6,6 / 10 |
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Brive-la-Gaillarde en 2026 ?
Un appartement se vend en moyenne 1 681 € le m² (second semestre 2025), avec une fourchette de 1 313 à 2 122 € pour la moitié des biens. Les maisons ressortent à 1 984 € le m². Les prix de la ville progressent de 1,3 % sur un an et de 7,1 % sur trois ans.
Quel rendement locatif espérer à Brive-la-Gaillarde ?
Le rendement brut d’un appartement ressort autour de 7,9 % en location nue (11,0 € de loyer mensuel au m² pour 1 681 € le m² à l’achat) et 10,1 % en meublé. Il est calculé avant charges, vacance et impôts, donc le rendement net est plus bas.
Quel quartier de Brive est le moins cher ?
Rollinat – Breuil affiche le prix d’appartement le plus bas avec 1 520 € le m², mais ce secteur compte surtout des maisons et peu de ventes d’appartements. Chapélies – Sports suit à 1 552 €, contre 1 800 € dans le centre-ville.
Brive-la-Gaillarde est-elle éligible au Denormandie ?
Oui, la commune figure dans la liste Action cœur de ville, qui ouvre droit au dispositif. La réduction d’impôt va de 12 % à 21 % du prix de revient selon la durée de location, pour un logement ancien avec au moins 25 % de travaux, jusqu’au 31 décembre 2027.
Peut-on rejoindre Paris en train depuis Brive ?
Oui, par des trains directs vers la gare d’Austerlitz en 4 h 19 à 4 h 47 environ, selon les horaires consultés le 28 octobre 2026. Les trajets avec correspondance passent souvent par Bordeaux ou Agen et arrivent à Montparnasse.